나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51787 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동
유형의 다세대주택, 단독주택, 근린 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능거리에 지하철8호선 암사역 및 다수의 노
선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 401호로서.

외벽: 석재타일 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑
등)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 집합건축물대장상 위반건축물(건축과-17679호(2019.07.02) 내용:주거 19.1㎡
무단증축)로 등재되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물(건축과-17679, 2019.07.02.) 19.1㎡ 주거 무단증축으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51787 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

감정평가액은 327,035,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 우OOOOOOOOOO입니다.

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 4층 401호

* 건물명: 더이룸

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2018년 (준공년월일 기준)

* 총층수: 6층 중 4층

* 감정가: 327,035,000원

* 토지면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 토지지분: 17.761㎡ (약 5.37평)

* 건물면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 건물지분: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 건물 제시외면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린 상가 등이 혼재된 지역입니다.

단지명은 '더이룸'이며, 나동 4층에 위치합니다.

천호초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통은 도보 가능한 거리에 지하철 8호선 암사역과 다수의 버스 노선이 있어 편리한 편입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 본건 동측으로 노폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

주변 편의시설 및 문화시설 등에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적으로 대중교통 이용이 용이하고 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의는 확보된 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 17일에 접수된 하나은행의 근저당권(을4)입니다.

등기부등본상의 채권 총액은 252,885,001원이며, 하나은행 근저당 외 다수의 압류 및 가압류, 근저당 등이 등재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신이순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 09월 10일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 신 은 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 전입일자가 2024년 09월 10일로 비교적 최근입니다. 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 대항력 유무 및 권리 순위가 불분명하며, 추후 보증금반환 채권이 발생할 경우 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린 상가 등이 혼재되어 있는 곳입니다.

건축물대장상 용도가 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설로 표기되어 있어, 주거 기능과 더불어 일부 상업 기능도 포함하고 있습니다.

주변에 천호초등학교가 있어 배후 수요가 있으며, 대중교통 접근성이 양호하여 상권의 기본적인 활력은 유지될 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 소규모 근린 상가 위주의 형성 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 암사역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장에서 다양한 노선을 이용 가능합니다. 차량을 이용한 도심 및 주요 지역 접근성이 양호합니다.

* 교육: 천호초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트, 병원, 문화 시설 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 건축과-17679호(2019.07.02)로, 주거 19.1㎡가 무단 증축된 것으로 확인됩니다. 이는 향후 철거, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 및 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물 포함: 물건명세서에 제시외 건물이 포함되어 매각된다고 명시되어 있으며, 위반건축물 내용과 연관될 가능성이 있습니다. 이 부분 역시 명확한 확인과 처리가 필요합니다.

* 임차인 관련: 임차인 신 의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동 소재의 입지 조건이 비교적 양호한 다세대주택입니다. 지하철 8호선 암사역과 천호초등학교가 인접해 있어 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

하지만, 가장 큰 문제점은 주거 19.1㎡ 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실입니다. 이로 인해 향후 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 철거 또는 원상복구 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 여부도 명확히 확인하고 처리해야 할 부분입니다.

권리관계는 대부분의 채권이 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강동구라는 지역적 가치와 더불어 지하철 8호선 암사역의 역세권 입지.

* 천호초등학교 인근의 안정적인 주거 지역.

* 감정가 대비 주변 시세가 높은 편으로, 낙찰 후 위반건축물 문제 해결 시 시세차익 기대 가능.

* 건물 면적 29.28㎡(약 8.86평)으로 소형 주택 시장의 수요 고려.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(29.97㎡) 및 건축년도(2013년)를 가진 다세대주택이 2026년 5월 30,850만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물 면적(29.28㎡)과 유사합니다.

본건의 감정가는 327,035,000원이며, 위반건축물 등재라는 명확한 리스크가 존재합니다. 일반적으로 위반건축물의 경우, 철거 또는 원상복구에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 취득 가격에 반영되어야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 일정 부분 할인된 금액으로 책정하는 것이 합리적입니다. 감정가의 85% ~ 90% 수준을 예상하며, 위반건축물 관련 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 278,000,000원 ~ 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.