나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51767 [1] 서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 27층2709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호3동주민센터"" 서측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북동측 인근에 지하철 5·8호선 ""천호역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상35층 내 제27층 제2709호로서,
(사용승인일: 2015.07.30)
- 외벽 : 석재붙임마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 시스템창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 중앙난방설비, 급배수설비 및 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북측으로 폭 약 20m, 동측 및 남서측으로 폭 약 6~7m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51767 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 425-3, 천호역한강푸르지오시티 27층2709호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 4.48㎡ (약 1.36평)

* 토지지분: 4.477㎡ (약 1.35평)

* 건물면적 (전용면적): 25.24㎡ (약 7.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호3동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 밀집해 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 "천호역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근 도로변을 따라 다수의 버스정류장이 있어 광역적인 이동이 수월합니다.

* 건물구조: 대상 물건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕으로 이루어진 지상 35층 건물 중 제27층 제2709호에 해당합니다. (사용승인일: 2015.07.30)

* 외벽: 석재붙임 마감, 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 시스템창호

* 이용상태: 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

* 설비내역: 현대적인 오피스텔에 필수적인 위생설비, 중앙난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물이 들어서 있는 상태입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 20m, 동측 및 남서측으로는 폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016년 3월 9일자 신한은행의 근저당권 (채권금액: 96,000,000원)

* 본 경매 사건(2025년 7월 11일 서울동부지방법원 강제경매 개시 결정, 채권자 윤명덕) 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 근저당권가처분 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액: 166,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2017-05-23

* 확정일자: 2024-07-19

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없어 임차인의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 천호역을 중심으로 형성된 대규모 상업지역 내에 위치하여, 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 은행 및 다수의 식당, 카페 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 유동인구: 천호역은 서울 동남권의 주요 교통 허브로서, 일평균 유동인구가 매우 많아 오피스텔의 임대 수요 측면에서 매우 유리한 입지입니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 오피스텔 및 상가 건물이 다수 존재하지만, 역세권이라는 핵심 입지 조건 덕분에 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 토지이용계획상 일부 제한 구역이 포함되어 있으니 상세 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 어디로든 편리하게 이동할 수 있습니다. 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 현대백화점 천호점, 이마트 천호점, CGV 천호 등 대형 쇼핑몰과 문화 시설이 근거리에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 의료시설: 강동성심병원 등 종합병원을 비롯한 다양한 규모의 의료 시설이 인근에 위치하여 건강 관리에도 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초등학교, 중학교가 위치해 있으나, 오피스텔의 특성상 직접적인 학군 수요보다는 주변 상권 및 교통 편의성이 주요 생활 정보로 고려됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 경매 사건은 중복으로 진행되는 사건 중 하나입니다. 이는 다른 경매 사건에 의해 본 사건이 먼저 종결되거나 취하될 가능성이 있음을 의미하므로, 경매 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 해당 물건은 "천호성내재정비촉진지구"에 포함되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 계획에 따라 자산 가치 상승의 호재가 될 수 있으나, 개발 일정이나 방향에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있으므로 장기적인 관점에서의 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 추가적인 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 핵심 입지인 천호역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다. 2015년에 준공되어 비교적 신축 건물이면서 27층 고층부에 자리 잡아 쾌적한 주거 환경과 좋은 조망을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 재정비촉진지구에 속해 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 전반적으로 교통, 편의시설, 상권 등 생활 인프라가 매우 우수하며, 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력을 가진 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 도보 이용 가능, 풍부한 유동인구 및 상업시설 밀집 지역.

* 고층부의 쾌적함: 27층의 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 우수, 쾌적한 주거 환경 제공.

* 권리관계의 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 권리상 부담 없이 소유권을 취득 가능.

* 높은 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 확보 가능, 지역 개발 호재로 인한 시세 상승 기대.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(25.24㎡~25.55㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 9층에서 거래된 25.24㎡ 물건은 1억 6천만원, 2026년 3월 24층에서 거래된 25.5㎡ 물건은 1억 6천 9백만원, 2026년 3월 33층에서 거래된 25.55㎡ 물건은 1억 9천만원에 실거래되었습니다.

본 건은 27층 고층부에 위치하며, 면적은 25.24㎡로 9층 매물과 동일합니다. 24층 매물의 거래가액(1억 6천 9백만원)과 33층 매물의 거래가액(1억 9천만원) 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 7천 5백만원입니다.

인수되는 보증금이 전혀 없다는 점과 고층임을 감안할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천 8백만원으로 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.