나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51712 [1] 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""석촌역(8, 9호선)""남동측 인근에 위치하며,
인근에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 석촌역(8, 9호선)이 소재하는 바,
제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재타일, 치장벽돌 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

'진웅 파크빌' 제2층 제202호로서 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, '다세대주택 및 근린생활시설용' 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전
제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박소원)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51712 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 2층202호 (신주소: 서울특별시 송파대로40길 7-9)

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

건물면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

진웅 파크빌은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 본건은 2층 202호입니다. 2020년 12월 22일에 신축 허가를 받아 2021년 5월 20일에 사용승인된 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 송파동에 위치하며, 지하철 8, 9호선 석촌역에서 남동측으로 인접해 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)은 만료되었습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 잠실세무서장의 압류(갑2)입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사 (임차인: 박소원)가 보증금 240,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 3월 8일이며, 배당신고일자는 2024년 3월 4일입니다. 제공된 정보에 따르면 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

이는 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 26일에 제출된 확약서에 근거합니다. 해당 확약서에는 임차인이 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

인수되는 권리 또는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 남광우 (2021.05.25)

- 주택임차권: 박소원 (240,000,000원, 2022.03.08 전입/확정, 2024.03.04 말소)

- 압류: 잠실세무서장 (2024.11.25, 말소기준권리)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (240,000,000원, 2025.07.11 개시)

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 '진웅 파크빌'의 202호로서 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 자체는 다세대주택 및 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 거래된 유사 물건들은 다음과 같습니다.

* 현대타운17 (송파동 177-3, 1987년식, 54.96㎡): 65,000만원 (약 391만원/평)

* 오크하우스 (송파동 138, 2012년식, 50.2㎡): 48,000만원 (약 315만원/평)

* 동성빌라(100-30) (송파동 100-30, 1990년식, 80.4㎡): 98,000만원 (약 403만원/평)

이들 거래 사례를 볼 때, 주변 시세는 평당 약 315만원에서 403만원 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나 본건은 2021년에 신축된 건물이라는 점에서, 신축 프리미엄을 고려하면 평당 단가가 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 본건의 건물 면적(약 6.74평)을 기준으로 보수적으로 평당 500만원에서 600만원을 적용할 경우, 시장 가치는 약 3억 3천 7백만원에서 4억 4백만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 석촌역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

단지 주변은 주거 밀집 지역으로 조용하며, 석촌 호수공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

신축 건물로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 대항력 있는 임차인이 있다는 점이 특이사항으로 언급되었으나, 주택도시보증공사에 제출된 확약서를 통해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있으나, 이는 경매 진행 과정 및 채권 관계에 따라 해결될 사안으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 투자 매력도가 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 법적 절차 및 제출된 확약서에 따라 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

감정가는 2억 5천 7백만원으로 책정되었으나, 신축 건물임을 감안할 때 현재 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8, 9호선 석촌역 도보 이용 가능한 역세권.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 설비 및 깔끔한 상태 유지.

* 안정적인 권리관계: 대항력 포기 확약서 제출로 인수 부담 리스크 해소.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 소액 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 거래 사례와 본건 건물의 신축 연식(2021년)을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가(2억 5천 7백만원)보다 다소 높게 형성될 것으로 보입니다.

신축 프리미엄과 역세권 입지를 감안한 시장 가치는 약 3억 3천 7백만원에서 4억 4백만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가격을 상회하는 수준인 280,000,000원으로 제시합니다. 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.