나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51734 [1] 서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 10층1005호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5·8호선 ""천호역"" 동측 약 300m 지점에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 및 남동측으로
전철역(천호역, 강동역 : 지하철 5·8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 제10층 제1005호로서,

외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.
복 도 : 인조석 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시
설 등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(업무시설 및 공동
주택(다세대주택))로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남
측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(천호대로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 공히 : 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(2014-06-25) <가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 대공방어협
조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제
3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시
재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-
28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이현정)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 10층1005호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51734 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 158,000,000원입니다.

토지 면적은 4.12㎡ (약 1.25평)이며, 건물 면적은 14.52㎡ (약 4.39평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 13층 건물 중 10층에 위치하며, 사용승인일은 2018년 2월 23일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 및 8호선 천호역에서 동측으로 약 300m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린주택 등이 혼재된 상업 및 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있어 간선도로와의 연계성이 양호합니다.

본 건은 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 7월 7일 접수된 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51734)입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채권액은 165,886,381원입니다.

등기부등본상 확인되는 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (전입일자: 2025-03-12)

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 현재 인수 부담은 없으나, 대항력이 있으므로 계약 관계 및 향후 퇴거 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 이 / 보증금: 159,600,000원)

전입일자: 2020-09-28

확정일자: 2020-08-25

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 천호동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 천호역을 이용하는 다수의 유동인구와 배후 주거 수요를 갖추고 있습니다.

특히, 본 건이 속한 재정비촉진지구는 향후 도시 계획에 따라 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 8호선 천호역이 인근에 있어 강남, 도심 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 환경이 편리하며, 역세권 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 본 건과 인접하여 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 의 존재: 보증금 0원이라도 대항력이 있으므로, 해당 임차인과의 계약 관계 및 퇴거 관련 사항은 반드시 확인하고 접근해야 합니다.

* HUG 인수 조건 변경 및 확약서 제출: 임차인 이 와 관련된 복잡한 권리관계가 존재했으나, 대항력 포기 및 말소 동의로 실질적인 인수 부담은 없으나, 절차상 유의가 필요합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 지역 개발 계획에 따라 건물 및 토지의 가치 변동 가능성이 있습니다. 이는 긍정적인 요인이 될 수도 있으나, 계획 변경에 따른 불확실성도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천호역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 소형 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 경매 절차상으로도 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 계약 관계 확인 및 명도를 위한 추가적인 검토를 필요로 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천호역 역세권 소형 아파트/다세대 물건으로 희소성 있습니다.

* 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다 (임차인 이 제외).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 7.77평)의 다세대 주택이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가를 환산하면 약 38,610,000원/평입니다.

본 건의 전용면적은 14.52㎡(약 4.39평)이므로, 이를 적용 시 예상 시세는 약 169,500,000원(4.39평 * 38,610,000원/평)으로 산출됩니다.

감정가는 158,000,000원으로, 이는 예상 시세보다 다소 낮은 수준입니다.

권리 분석상 인수 보증금이 없다는 점과 재정비촉진지구로서의 개발 잠재력을 고려할 때, 감정가 대비 100%~110% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.