나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51685 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 52-31 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등교"" 북서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건내 제5층 제502호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·(제시외 증축부분: 발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51685 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 52-31 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 17.40㎡ (약 5.26평)

* 건물면적(전용): 28.95㎡ (약 8.76평)

* 건물면적(제시외): 8.20㎡ (약 2.48평)

* 총 취득 고려 면적: 54.55㎡ (약 16.50평)

* 감정가: 168,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 제시외 건물 포함.

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건내 제5층 제502호이며, 현상은 보통입니다.

* 이용상태: 탐문 결과 현관1, 방2, 주방1, 거실1, 욕실겸화장실1, (제시외 증축부분: 발코니1) 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 상하수도, 위생설비, 개별도시가스보일러 난방설비가 되어 있으며, 급배수상태는 보통입니다.

* 토지 이용상태: 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 서울 은평구 역촌동에 위치하며, 주거, 상업, 교육, 녹지 공간이 균형 있게 분포된 지역에 속합니다.

2.2. 교통 여건

* 도보 2~3분 거리에 버스정류장이 위치하여 시내 및 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 변동 및 각종 권리 설정 내역이 있습니다.

* 주택임차권(을4)이 2025-03-05에 이 씨 명의로 설정되었으며, 보증금 160,000,000원, 전입일 2021-02-26, 확정일자 2021-02-05로 기록되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(을3, 김동근, 2024-09-27 접수, 65,000,000원)보다 선순위입니다.

* 기타 압류, 가압류, 강제경매 등 다수 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매(2025타경51685) 진행으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26

* 확정일자: 2021-02-05

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 하는 권리입니다.)

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있어, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 2024-09-27 접수된 김동근 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 이 씨의 주택임차권 (을4) 입니다. 보증금 160,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 건은 다세대주택으로, 주변 실거래가 분석 결과 2026년 5월 기준으로 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 역촌동 28-53번지 (1991년 건축, 약 29.52㎡) 다세대주택: 149,000,000원

* 역촌동 49-38번지 (2012년 건축, 약 25.81㎡) 다세대주택: 155,000,000원

* 역촌동 55-54번지 (2016년 건축, 약 48.3㎡) 다세대주택: 330,000,000원 (면적 차이 큼)

* 본 건(전용 28.95㎡)의 감정가는 168,000,000원으로, 주변 유사 면적 다세대주택의 시세와 비교 시 합리적인 수준입니다.

4.2. 최근 거래 동향

* 2026년 5월 역촌동 일대에서 다세대주택 거래가 있었습니다. 이는 지역 내 부동산 시장의 꾸준한 거래 활동을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* "역촌초등교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 도보 2~3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 추가적인 금전 부담이 발생합니다.

* 중복 사건(2025타경51923)의 존재로 인해 경매 절차에 복잡성이 야기될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 제시외 건물(발코니)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

* 토지이용계획상 '상대보호구역' 등 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 160,000,000원 인수 위험이 있으나, 배당 여부에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

* 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제될 경우, 권리 관계가 명확해져 명도 및 소유권 이전이 용이합니다.

* 입지 조건이 양호하여 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인수 보증금을 감안하여 낙찰가가 낮게 형성될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 160,000,000원 인수 여부에 크게 좌우됩니다.

* 만약 이 씨의 보증금이 배당에서 전액 변제될 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 0원이며, 감정가 168,000,000원 수준을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 그러나 보증금 전액 변제가 불확실하므로, 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준의 20평대 다세대주택)를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

* 이 씨의 보증금 160,000,000원을 인수한다고 가정하고, 낙찰가 상한선을 약 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위로 제시합니다. 이는 총 부담액이 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원이 되는 수준입니다.

* 최종 입찰가는 법원 배당표 확인, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.