나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11003 [1] 서울특별시 양천구 신정동 920-2 브니엘 제101동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11003 [1] 서울특별시 양천구 신정동 920-2 브니엘 제101동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11003
• 주소: 서울특별시 양천구 오목로35길 19 브니엘, 제101동 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11003 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로35길 19 브니엘, 제101동 제6층 제602호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 223,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 역세권 입지 : 지하철 5호선 신정역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

2. 편리한 생활 환경 : 주변에 다수의 아파트 단지, 상업 시설, 공원 등이 있어 주거 만족도가 높습니다.

3. 개발 가능성 : 신정네거리역 주변 지역은 재개발 및 도시 정비 사업이 활발히 논의되는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

4. 저가 매수 기회 : 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 임차인 관련 명도 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.* 물건 보고서

* 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11003 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 920-2 브니엘 제101동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 22.13㎡ (약 6.70평)

건물면적: 34.46㎡ (약 10.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인은 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 '신정역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신정역)이 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 토지는 3필지가 일단의 사각형태로, 완경사지에 위치하며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물 동측 및 서측으로 포장도로에 접해 있으며, 동측 노변을 통해 건물 내 주차장으로 진출입이 가능합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 채무는 없으나, 임차인과의 명도 및 보증금 관련 절차를 정확히 파악하고 진행해야 함을 의미합니다.

* 상권분석

본건이 위치한 신정동 지역은 지하철 5호선 신정역 및 2호선 신정네거리역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 역 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 특히 신정네거리역 주변으로는 전통시장(신정 제일시장), 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있으며, 도로변으로는 가족 단위나 직장인을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 일부 지역에는 유흥상권도 분포하고 있습니다. 다양한 음식점, 카페, 베이커리 등 식음료 관련 상가가 다수 입점해 있어 풍부한 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 대단지 아파트(레미안 목동 아델리첼, 목동 힐스테이트, 목동 신시가지 9, 10단지 등)가 다수 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다. 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

* 생활정보

본건은 2016년 2월 16일 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 내 6층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재 및 징크판넬 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 매각 조건입니다. 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 성사되는데, 이 과정에서 임차인과의 협상 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건이 위치한 지역은 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m), 원추표면구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

* 종합 의견

본건은 신정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 탄탄한 배후 수요는 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 매각 조건으로 인한 명도 이슈는 신중한 접근을 필요로 합니다. 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 선행된다면, 안정적인 거주 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 투자 포인트

1. 역세권 입지 : 지하철 5호선 신정역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

2. 편리한 생활 환경 : 주변에 다수의 아파트 단지, 상업 시설, 공원 등이 있어 주거 만족도가 높습니다.

3. 개발 가능성 : 신정네거리역 주변 지역은 재개발 및 도시 정비 사업이 활발히 논의되는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

4. 저가 매수 기회 : 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 임차인 관련 명도 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계