나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51709 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""서울서부경찰서"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선""역촌역과 응암역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

(철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 1층/지상 11층 건물 내 제6층 제603호로서,
외벽 : 외장석 및 치장벽돌 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

은평구 녹번동 176-4, 176-5 공히
도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 동일건물 내 평가사례 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51709 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.47㎡ (약 8.01평)

건물지분: 26.47㎡ (약 8.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공년도: 2020년

층수: 지상 6층 (총 11층 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서울서부경찰서 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

건물 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨.

* 임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-11

대항력: 있음

비고: 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요함.

3.2. 등기부요약

* 갑1: 2020-08-10 소유권보존 (말소사항 없음)

* 갑3: 2020-12-09 소유권이전2번신탁등기말소 (말소사항 없음)

* 갑4: 2020-12-09 공유자전원지분전부이전 (매매, 박민재, 말소사항 없음)

* 을1: 2024-02-21 주택임차권 (박지혁, 190,000,000원, 말소 대상)

* 갑5: 2025-07-16 강제경매 (주택도시보증공사, 190,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 190,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 관련 개요는 불명확)

4. 상권분석

해당 물건은 서울서부경찰서 인근에 위치하며, 주거시설(다세대주택, 단독주택)과 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 있어 교통이 편리하며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 판단됩니다. 다만, 대로변 상권이 아닌 이면 도로에 위치하여 일반적인 상권의 집객력과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

지하철 6호선 역촌역 및 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 관공서(서울서부경찰서) 및 다양한 근린생활시설이 있어 주거 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 전입일자 2020-12-11, 대항력 있음, 보증금 0원으로 명시된 임차인 배 의 존재입니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 또는 기타 부담이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사와 관련된 임차인(박 )은 대항력이 없으며, 보증금 관련 확약서가 제출되어 있어 매수인이 직접 인수할 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 과정에서의 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상 및 외부관찰

감정평가서 상 임대관계가 미상이며, 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문을 통해 평가가 이루어졌다는 점을 감안할 때, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 오피스텔로, 준수한 입지와 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어 권리 분석 및 현장 확인에 각별한 주의가 요구됩니다. HUG 관련 임차인의 경우 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 다른 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 6호선 역촌역과 응암역을 이용할 수 있는 역세권 단지로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 조건입니다.

8.2. 준수한 건물 상태

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며 기본적인 설비(난방, 급배수, 승강기 등)를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이한 상태입니다.

8.3. 시세 상승 잠재력

은평구 일대의 개발 계획 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 요인을 고려할 때, 안정적인 시세 상승이 기대될 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 212,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 현재 명시된 대항력 있는 임차인(배 )의 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사 관련 임차인(박 )은 대항력이 없고 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 명시된 인수 보증금을 제외하면 실질적인 인수 보증금은 0원으로 간주될 수 있습니다.

그러나 임대 관계 미상 및 대항력 있는 임차인의 존재는 실질적인 위험 요소이므로, 이에 대한 면밀한 조사 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

현 시세 및 투자 수익률, 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행한 후 최종 결정되어야 합니다.

정확한 시세 분석 및 주변 시세 조사를 통해 잠재적 가치와 위험 요인을 감안한 본건의 적정 가치 산정이 필수적입니다.

주변 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 본 보고서에서 제공하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.