나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10886 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"서울신월초등학교"서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "화곡역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2021.11.15) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택/단지형다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[1083-12번지], [1083-28번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 11월 15일로 비교적 신축 건물입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

비교적 원거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있어 대중교통 연계성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

동측으로는 노폭 약 2~3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

추가적으로 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10886 (1)

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

3.2. 채권자 정보

주요 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 280,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대표자/담당자: 전 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-07

확정일자: 2022-01-12

배당신고일자: 2024-02-19

대항력: 없음 (명시 기재)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-11-19 (안병수)

* 소유권이전: 2022-02-25 (안준)

* 주택임차권: 2024-02-19 (전진호, 280,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 개시결정: 2025-07-10 (주택도시보증공사, 280,000,000원) - 말소기준권리

3.5. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025-07-10)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리 없이 경매로 진행됩니다.

경매 완료 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.6. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 인수하는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

주변에 학교(서울신월초등학교 인근)와 주거 시설이 많아 안정적인 배후수요가 예상됩니다.

2021년 준공된 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근 2026년 5월 거래 사례를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* M펠리체(830-5) 37.05㎡ (2018년식) 6층: 30,000만원 (약 810만원/㎡)

* 한양(343-28) 53.84㎡ (2000년식) 4층: 25,500만원 (약 474만원/㎡)

* 기린아트빌라 41.32㎡ (1995년식) 1층: 16,900만원 (약 409만원/㎡)

본건은 전용면적 21.83㎡ (약 6.6평)으로, 면적이 비교적 작습니다. M펠리체 사례(37.05㎡, 30,000만원)와 유사한 면적당 가격(약 810만원/㎡)을 적용하면, 21.83㎡ * 810만원/㎡ = 약 17,682만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 220,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 에이엔타워

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 (도로명: 서울특별시 강서구 화곡로20길 33-15)

준공년도: 2021년 11월 15일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 6층

해당 호수: 6층 601호

5.2. 건축물 주요 사항

건축물대장 상 본 건물은 총 동별 총 면적 659.81㎡, 대지 면적 350.5㎡에 건축되었습니다.

건폐율 55.62%, 용적률 188.25%이며, 옥내 5대, 옥외 5대(총 10대)의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.3. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기시설, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 등기부상 총 채권액 280,000,000원이 기재되어 있습니다.

임차인의 보증금이 280,000,000원으로 감정가보다 높으며, 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

6.2. 계약/조건 리스크

특별 매각조건에 따라, 매수인은 임차인(주택도시보증공사)의 대항력을 포기하는 조건으로 매각에 참여해야 합니다.

이는 매수인이 임차보증금을 인수하지 않으며, 임차권 등기가 말소됨을 전제로 하지만, 이러한 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여, 매수인에게 불리한 조건은 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없으나, 공항 소음 등 간접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 도시형생활주택입니다. 감정가는 220,000,000원이며, 전용면적 21.83㎡(약 6.6평)의 소형 주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

권리분석상으로 특별한 선순위 권리가 없어 경매 절차상 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금이 280,000,000원으로 감정가보다 높으며, 이는 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요소입니다. 특별 매각조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하지 않으며, 임차인(HUG)이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 주택의 경우 약 17,700만원 수준으로 추정되므로, 감정가 220,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 가능 또는 임대 수익 기대 가능.

* 서울특별시 강서구에 위치하여 지역적 수요층 확보 용이.

* 특별 매각조건을 통해 임차보증금 인수 부담 없이 취득 가능 (조건 이행 시).

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물의 상태 및 특수 물건 조건을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 220,000,000원

* 주변 시세 분석 (21.83㎡ 기준 추정): 약 177,000,000원

주택도시보증공사의 임차보증금 280,000,000원이 인수되지 않는 조건이 명확히 이행될 경우, 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 대비 합리적인 수준에서, 잠재적 리스크(특별 조건 이행 불확실성 등)를 감안하여 감정가 이하로 접근하는 것이 바람직합니다.

약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최저 입찰가는 감정가의 100% (220,000,000원)부터 시작될 것으로 예상되나, 실제 시세와 본건의 소형 면적을 고려하면 경쟁률 및 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.