나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10863 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 572-15 트리빌리지 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는
아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 6층 603호로서
외 벽: 치장벽돌 및 화강석등 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,원추표면
구역(원추표면),상대보호구역(2015.03.24),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10863 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 572-15 트리빌리지 제6층 제603호

* 건물명: 트리빌리지

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 260,760,000원

* 토지 면적: 22.12㎡ (약 6.69평)

* 건물 면적: 33.11㎡ (약 10.02평)

* 건물 제시외 면적: 9.20㎡ (약 2.78평) - 테라스

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 6층

* 사용 승인일: 2016년 4월 12일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 외벽: 치장벽돌 및 화강석 등 마감

* 내벽: 타일 및 벽지 마감

* 창호: 하이새시 이중창

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재, 대일고등학교 남서측 인근.

* 주위 환경: 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역 (7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 4일 접수된 애큐온저축은행의 가압류 (갑3)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을5 주택임차권, 갑4 강제경매, 갑5 가압류, 갑6 가압류)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송하민 (송 )

* 보증금: 270,000,000원

* 전입일자: 2022년 8월 12일

* 확정일자: 2022년 7월 6일

* 배당신고일자: 2024년 8월 27일

* 건물등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정임.

* 특수물건정보 및 주의사항 상 '대항력있는 임차인'으로 언급되나, '대항력 포기조건 매각'이라는 특별매각조건이 명시되어 있어, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 단, 이 부분은 최종 입찰 전 추가 확인이 필요함.

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

* 등기부채권 총액: 371,473,775원

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 도시형생활주택으로 주로 주거 용도로 이용되고 있으며, 지역 내 수요에 따라 임대 및 매매 시장이 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 주요 인근 시설: 대일고등학교, 등촌초등학교, 염강초등학교, 강서구청, 홈플러스 등.

* 교통: 올림픽대로, 강변북로 접근성이 양호하며, 지하철 9호선 등촌역(약 1km 내외, 도보 이동 가능 거리) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 지도상 확인되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유흥 밀집 지역 등)은 발견되지 않음. 다만, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향은 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력있는 임차인'이라는 문구와 '대항력 포기조건 매각'이라는 조건이 상충될 수 있어, 임차인과의 명도 절차 또는 보증금 인수 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요함. (제시된 정보상 인수 보증금은 0원임)

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사 관련 매각 조건 변경은 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 변경 내용을 확인해야 함.

* 공동담보: 본건과 관련하여 공동담보 물건이 있을 경우, 해당 물건들의 경매 진행 상황이 본건 낙찰가 및 인수 조건에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획: 공항 인근 지역으로 소음 발생 가능성이 있으며, 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 규제 사항으로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 준신축급(2016년식) 도시형생활주택으로, 약 10평의 전용면적과 약 2.7평의 서비스 면적(테라스)을 포함함.

* 감정가는 2억 6,076만원이며, 현 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 평가됨.

* 권리관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 주요 리스크 요인은 임차인의 대항력 유무 및 명도, HF 인수조건 변경 등이며, 이러한 사항들에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 등촌동이라는 입지적 장점을 바탕으로 장기적인 시세 상승 기대 가능.

* 제시외 건물(테라스) 포함 매각으로 실사용 면적 증가 효과.

* 준신축급 건물로 내부 상태 및 관리 상태 양호 예상.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 거래된 미주그린빌라 (1994년식, 40.86㎡, 3층) 19,800만원

* 2026년 5월 거래된 뉴파인빌 (2010년식, 53.47㎡, 5층) 34,250만원

* 2026년 7월 거래된 라온제나(572-9) (2017년식, 42.96㎡, 2층) 30,000만원

* 본건(33.11㎡, 6층, 2016년식)의 경우, 건축 연도 및 면적 등을 고려할 때, 2017년식 라온제나(42.96㎡, 30,000만원)와의 비교가 가장 적절함.

* 라온제나의 평당가 약 69.8만원/㎡ (약 231만원/평)를 기준으로 본건 면적(33.11㎡)에 적용 시, 약 23,100만원 수준임.

* 감정가 26,076만원은 시세 대비 높은 편은 아니나, 잠재적 리스크(임차인, HF 조건 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 이에, 감정가의 80~90% 수준인 2억 1,000만원 ~ 2억 3,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 특히, '대항력 포기조건 매각'으로 인해 인수 보증금은 0원이지만, 관련 절차 및 명도에 대한 정확한 정보를 사전에 반드시 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.