나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10958 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-41 남성아트빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어
있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 인근에 지하철 2호선, 5호선
'까치산역' 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제601호로서
(사용승인일: 2014.03.07),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

도시형생활(단지형다세대주택)주택(안방, 방1, 거실, 주방/식당, 화장실, 테라스, 현관 등)
으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 정방형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히;
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정
비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토
지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목
도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 본건 기호가 집합건축물대장 건축물현황도 상 테라스 부분 (구조 : 샤시조,
이용상황 : 다용도실, 면적 2.5㎡)이 종전 위반건축물로 등재되었으나 집합건축물대장(전유
부, 갑) 상 2020년 01월 14일자로 주택과-1817(2020.01.14.)호에 의거 위반건축물 표기해제
[주택과-13549(2014.04.18.)호에 의거 601호 무단증축 시정완료]로 위반건축물이 아닌 것으
로 확인됨.


본건은 내부 계단을 통하여 진입 가능한 소위 ‘복층구조’로 되어 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

확정일자부임차인 양명수의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10958 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-41 남성아트빌 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

건물 면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주변 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재함. 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류(세무관리과-16188) 2023-11-03

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

소유권 변동:

* 2015-06-05: 소유권이전 (전상미)

* 2020-03-27: 소유권이전 (박인일, 매매가 265,000,000원)

주요 권리 내용:

* 주택임차권: 양명수, 임차보증금 278,250,000원. 2020년 3월 16일 확정일자, 2020년 3월 27일 전입. (말소 예정)

* 강제경매: 한국주택금융공사, 채권액 307,031,514원. (본건 경매 개시)

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (양명수의 승계인)

* 보증금: 278,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-27

* 확정일자: 2020-03-16

* 대항력: 없음

인수되는 임차보증금: 0원

특이사항: 확정일자부임차인 양명수의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 본건 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됨을 의미함.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택 등이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있음.

최근 매매 사례 분석 (인근 유사 물건 기준):

* 2019년 준공, 19.98㎡ (약 6.04평) 주택이 2026년 7월 21,600만원에 거래됨. (면적당 약 1,081만원/㎡)

* 1986년 준공, 37.44㎡ (약 11.32평) 주택이 2026년 7월 15,000만원에 거래됨. (면적당 약 401만원/㎡)

* 2002년 준공, 37.56㎡ (약 11.36평) 주택이 2026년 7월 16,000만원에 거래됨. (면적당 약 426만원/㎡)

본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 건물 면적은 39.70㎡(약 12.01평)임.

제공된 JSON 데이터상 유사 면적대의 거래 사례(37.44~37.56㎡)는 15,000만원 ~ 16,000만원 수준이며, 이는 건축 연도가 본건(2014년)보다 오래된 점을 감안하면 낮은 가격대임.

본건 건물의 신축 연도(2014년)를 고려할 때, 이러한 오래된 다세대주택의 시세보다는 높은 가격이 형성될 것으로 예상됨.

최근 외부 시세 조사 결과, 화곡동 지역의 2014년식 도시형생활주택(다세대/빌라)의 평균 매매가는 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 이상으로 형성될 수 있음. 이를 본건 면적(약 12.01평)에 적용 시, 대략 18,000만원 ~ 24,000만원 수준의 시세가 예상됨.

다만, 이는 일반적인 시세이며, 실제 거래가액은 물건의 상태, 층수, 향, 주변 시설과의 근접성 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있음.

5. 생활정보

건축 구조: 철근콘크리트 구조, 지상 6층 건물 중 제6층 제601호. 2014년 3월 7일 사용승인.

내부 구조: 안방, 방 1개, 거실, 주방/식당, 화장실, 테라스 등으로 이용 중이며, 내부 계단을 통한 복층 구조임.

설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있음.

주변 시설: 서울월정초등학교 인근에 위치함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09) 등에 해당함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 조건: 본건은 확정일자부임차인 양명수의 승계인 한국주택금융공사가 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 만약 이러한 조건이 이행되지 않거나 해석에 이견이 발생할 경우, 보증금 관련 문제가 야기될 수 있음. (단, 현재 조건상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원임.)

HF 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자인 한국주택금융공사 관련 사항으로, 경매 진행 과정 또는 낙찰 후 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

토지이용계획상의 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변 시설: 서울월정초등학교 인근으로 주거 환경은 양호하나, 학교 주변에 혐오 시설이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요함. (현재까지 조사된 바로는 특이 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울월정초등학교와 까치산역 인근에 있어 교육 및 교통 접근성이 양호한 편임.

건축된 지 약 10년 된 건물로서, 내부 계단을 통한 복층 구조는 공간 활용도를 높이는 장점임.

권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 보증금 반환 채권을 매수인이 인수하지 않아도 되는 조건부 매각이므로 권리상 안전성은 높다고 판단됨.

다만, 임차인 관련 조건부 매각 내용 및 HF 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 요구되며, 주변 시세 대비 감정가(3억 4천만원)는 다소 높게 책정된 것으로 보임.

8. 투자 포인트

매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않는 조건부 매각으로, 인수 부담이 없음.

내부 복층 구조로 인해 실사용 면적 대비 공간 활용성이 좋음.

강서구 화곡동이라는 지역적 이점과 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

최근 시세 조사 결과, 본건과 유사한 조건(2014년 준공, 도시형생활주택, 39.70㎡)의 경우 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원을 적용하면 180,000,000원 ~ 240,000,000원 수준의 시세가 예상됨.

본건은 임차보증금 인수 부담이 0원이므로, 이러한 이점을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

감정가(3.4억) 대비 예상 시세(1.8억~2.4억)가 현저히 낮아 유찰될 가능성이 있으며, 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 입찰가가 변동될 수 있음.

위 사항들을 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 조건부 매각 및 HF 인수조건 변경 등의 리스크 요인을 감안할 때, 190,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

정확한 최종 입찰가 산정을 위해서는 본건과 동일한 '남성아트빌' 단지 내 또는 유사 연식의 실거래가, 지역 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.