나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경596 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 7-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""대방역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2. 본건 3(영등포구 신길동 3-15)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

3. 본건 5(영등포구 신길동 3-12)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

2. 본건 3 (영등포구 신길동 3-15)
인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

인접 도로상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
본건 북서측 및 남서측(일부)으로 세로(가)의 도로와 접하고 있음.

2. 본건 3 (영등포구 신길동 3-15)
본건 남동측으로 세로(불)의 도로와 접하고 있음.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
본건 남서측으로 세로(불)의 도로와 접합고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

2. 본건 3(영등포구 신길동 3-15)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(저촉), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1.본건 2(신길동 7-31)
목조 와즙 단층주택으로서(사용승인일:1965.04)
외벽 : 벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 및 판넬마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

2.본건 4(신길동 3-15)
연와조 기와지붕 단층주택으로서(사용승인일:1985.06.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

3.본건 6(신길동 3-12)
목조 와즙 단층주택으로서(사용승인일:1959.10.30)
외벽 : 벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

이용상태

(본건 2, 본건 4, 본건 6) 공히 ""단독주택""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재함(본건2, 후첨 ""내부구조도"" 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 영등포구 신길동 7-31 소재 단독주택 경매 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경596 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 7-31

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,146,719,360원

* 토지 면적: 135.00㎡ (약 40.83평)

* 토지 지분: 135.00㎡ (약 40.83평)

* 건물 면적: 43.97㎡ (약 13.30평)

* 건물 지분: 43.97㎡ (약 13.30평)

* 건물 제시외 면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 감정평가 요약: 토지(건부지, 주택 이용) 및 건물(단독주택) 감정평가 완료

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, 지하철 1호선 및 신림선 대방역, 1호선 및 5호선 신길역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 도보 거리에 버스정류장 및 지하철역(대방역, 신길역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 도심 및 타 지역으로의 이동성을 높여주는 장점입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약 (토지)

- 2020년 2월 3일, 여의샛강지역주택조합 앞으로 소유권 이전(매매) 등기가 되었습니다.

- 2025년 7월 16일, 김교익 외 49명의 채권으로 총 3,182,184,540원의 강제경매 개시결정이 말소기준권리로 등기되었습니다.

- 영등포구(서울특별시)의 압류 등기(2025년 12월 19일)가 말소되었습니다.

- 등기부 채권 총액은 0원으로 표시되어 있으나, 강제경매 채권 금액이 상당합니다.

* 등기부 요약 (건물)

- 2020년 2월 3일, 여의샛강지역주택조합 앞으로 소유권 이전(매매) 등기가 되었습니다.

- 2025년 7월 16일, 김교익 외 49명의 채권으로 총 3,182,184,540원의 강제경매 개시결정이 말소기준권리로 등기되었습니다.

- 등기부 채권 총액은 0원으로 표시되어 있으나, 강제경매 채권 금액이 상당합니다.

* 말소기준권리

2025년 7월 16일 접수된 김교익 외 49명의 강제경매 개시결정 등기입니다. 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026년 6월 1일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

- 비고: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 집행관 현황조사 시 건물에 철거예정표시가 부착된 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

* 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 사도, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 이는 향후 건축 시 용도 및 높이 제한, 기타 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

* 주변 거래 사례 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 거래 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 인근 신길동 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 2026년 3월 4일 거래된 신길동 347-24 금오빌라(다세대, 전용면적 71.92㎡, 건령 2002년)는 48,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 11일 거래된 신길동 95-288 경은빌라(다세대, 전용면적 35.31㎡, 건령 1992년)는 59,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 4일 거래된 신길동 621-1(다세대, 전용면적 48.72㎡, 건령 1986년)는 34,000만원에 거래되었습니다.

위 사례들은 '다세대' 주택의 시세를 보여주며, 본건 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

물건지 인근에는 대방역, 신길역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주상용 부동산 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

본건 인근에는 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 있어, 세부 사항은 남부교육청을 통해 확인이 필요합니다.

* 환경

주변 환경은 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 철거예정 표지 부착

현황 조사 시 건물에 철거예정표시가 부착된 것으로 확인되었습니다. 이는 건물이 노후화되었거나, 재건축/재개발 가능성이 있음을 시사하며, 낙찰자는 철거 비용 및 절차에 대한 부담을 안게 될 수 있습니다.

* 제시외 건물

56. 00㎡의 제시외 건물은 공부상에 등록되지 않은 부분으로, 이 역시 철거 대상에 포함될 가능성이 높으며 철거 비용을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획에 따른 건축 제한 사항을 충분히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 핵심 입지에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 특히, 135.00㎡의 토지 면적은 향후 재개발 또는 신축 시 높은 활용 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 건물의 노후화 및 철거예정표지 부착, 제시외 건물의 존재 등은 낙찰 후 철거 비용 및 행정 절차에 대한 부담을 야기할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점 또한 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

현재 감정가는 1,146,719,360원으로 책정되어 있으며, 이는 주로 토지의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 '다세대' 주택 거래 사례들은 본건의 직접적인 가치 산정에는 한계가 있으나, 지역 내 거래 활성도를 간접적으로 보여줍니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 대방역, 신길역 등 더블 역세권 인근으로 서울 내 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 토지 가치: 135.00㎡의 넓은 대지는 향후 신축 또는 재개발을 통한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 여러 필지가 포함된 일괄 매각으로, 토지의 활용 범위가 넓어질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 노후된 단독주택으로서, 현재 철거예정 표지가 부착되어 있어 사실상 토지의 가치가 주된 평가 요소가 될 것으로 보입니다. 감정평가액 1,146,719,360원을 기준으로, 토지의 잠재적 가치와 철거 비용, 명도 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

향후 개발 가능성과 시장 상황, 그리고 경쟁 물건의 입찰 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 1,150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 경매 시장 분석을 바탕으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 법률 자문 등을 통해 반드시 재검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.