나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10703 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '공항초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 1층 건물 내 제1층 제103호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 및 유리마감 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는‘판매시설’임.(상호 : BOHEMIAN ROBOTICS)

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 아파트 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 기준시점 현재 지적미정리 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건은 기준시점 현재 지적미정리 상태로서, 대지권이 미등기되어 있으나 향후 토지의
적정지분이 구분건물에 정상 이전될 것을 전제로 평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

대지권 미등기(매수가격은 대지권 포함 가격임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10703 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제103호

용도: 판매시설

감정가: 1,350,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 85.63㎡ (약 25.90평)

건물지분: 85.63㎡ (약 25.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 위즈위클리 (추정)

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기(매수가격은 대지권 포함 가격임)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '공항초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역, 마곡역 등)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 대상 물건이 속한 아파트 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2022.04.29. 접수, 금744,000,000원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 774,000,000원 (근저당 744,000,000원 + 가압류 30,000,000원) 입니다.

* 말소 대상 권리: 을1 근저당권 이하 모든 권리(갑3 가압류, 갑7 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 보 (보헤미안모보틱스)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-11

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 마곡 엠밸리 9단지 내 판매시설로, 단지 내 입주민을 주요 고객으로 합니다.

* 주변에는 아파트 단지 및 업무시설이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

* 현재 마곡지구는 개발이 진행 중인 도시로, 향후 마이스 복합단지 개발 완료 시 상권 활성화가 기대됩니다.

* 다만, 상권이 역세권 주변에 비해 덜 발달된 편이며, 롯데백화점, 마곡식물원 등 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 해당 호실의 상호는 BOHEMIAN ROBOTICS로, 현재 영업 중인 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 공항초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변에 서울식물원 등 녹지 공간이 있어 산책 등 여가 활동이 가능합니다.

* 차량으로 약 5분 거리에 롯데백화점 등 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 향후 강서구청 신청사 이전(2026년 10월 예정) 시 행정 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 물건은 대지권이 미등기 상태이며, 경매 절차에서 이를 포함한 가격으로 평가되었으나, 추후 대지권 확보 및 이전 과정에서 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 지적미정리 상태: 토지가 지적 미정리 상태로, 추후 토지 경계 및 분할 등에 대한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있으나, 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 거래 시 주의가 필요합니다. (본 건은 임차인의 대항력이 없습니다.)

* 혐오시설 인접 가능성: 검색 결과, 마곡 열병합 발전소 건설이 추진되었던 이력이 있으나, 해당 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 개발 과정에서 향후 민감 시설 편입 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 판매시설로, 마곡 엠밸리 9단지 내에 자리하고 있습니다. 대지권 미등기 및 지적 미정리 상태라는 중대한 하자에도 불구하고, 감정가는 13억 5천만원으로 책정되었습니다. 현재 상호 'BOHEMIAN ROBOTICS'로 영업 중인 것으로 파악되며, 임차인은 대항력이 없습니다. 주변 교통 및 생활 환경은 양호하나, 상권은 아직 발달 중인 단계입니다. 대지권 미등기 문제는 향후 명확한 권리 확보를 위해 추가적인 검토와 절차가 필요하며, 이는 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 미래 가치: 마곡지구는 LG, 롯데 등 대기업 입주와 지속적인 개발로 인해 미래 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

* 초등학교 인접: 공항초등학교와 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대단지 상가: 마곡 엠밸리 9단지라는 대단지 내 상가로서, 단지 내 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,350,000,000원입니다.

주요 고려 사항은 다음과 같습니다.

* 대지권 미등기 및 지적 미정리 상태로 인한 불확실성.

* 건물면적 85.63㎡ (약 25.90평) 대비 감정가.

* 현재 임차인의 영업 상황 및 추후 명도 비용.

* 마곡지구의 전반적인 시장 상황 및 미래 가치.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 대지권 미등기라는 중대한 하자를 감안하여 감정가의 80% 수준인 약 1,080,000,000원에서 90% 수준인 약 1,215,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석, 대지권 확보 가능성 등에 대한 면밀한 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.