나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11005 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 355-30 더블유하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2021.03.05.)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 화재경보기 등이 있음.
(기준시점현재 승강기 설비는 공용전기 미납으로 인하여 운행 중지 중임)

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 더블유하우스 제3층 제302호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11005 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 330,000,000원입니다.

토지 면적은 19.07㎡ (약 5.77평)이며, 건물 면적은 28.89㎡ (약 8.74평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 3월 5일로 비교적 신축에 속합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

그 외 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지목이 도로인 경우에 한정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액 및 말소기준권리

등기부등본상 채권 총액은 317,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(이정훈)

보증금: 317,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-04

확정일자: 2022-03-30

배당신고일자: 2022-11-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 관련 건.

* 최창묵

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-12

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리 분석 요약

등기부 요약상, 을3 권리인 이정훈의 주택임차권(317,000,000원)은 말소 예정입니다.

강서구의 압류(갑5)가 말소기준권리이며, 중부세무서장의 압류(갑7) 및 주택도시보증공사의 강제경매(갑8) 역시 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.5. 특별 인수 조건

물건명세서 참고사항에 따르면, 임차인 이정훈 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부에 따라 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재하고 있습니다.

주변에 학교가 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

직접적인 상권 활성화보다는 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호입니다.

건물의 외벽은 외장석 붙임 마감이며, 창호는 PVC 재질입니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 주차장, 승강기, 화재경보기 등도 설치되어 있습니다.

단, 현재 승강기 설비는 공용 전기 미납으로 인해 운행이 중지된 상태이므로, 입찰 전 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

* 교육시설: 월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건부 매각: 임차인 이정훈의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 인해, 해당 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 매수인이 보증금 관련 채무를 인수하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.

* 승강기 운행 중지: 공용 전기료 미납으로 인한 승강기 운행 중지는 즉시 해결해야 할 부분이며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항 관련 보호구역 지정 등으로 인해 향후 재건축 또는 증축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2029년 9월 9일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내에는 지목이 도로인 경우에 한해 거래 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공으로 건물 연식이 비교적 짧은 신축급 다세대주택입니다.

입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준이며, 월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

권리관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 점은 HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건부 매각이라는 점입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 승강기 운행 중단 문제도 해결해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 건물의 신축 연식 대비 감정가가 합리적인 수준에서 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 화곡동 일대의 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2018년식 37.05㎡ 면적의 "M펠리체"가 300,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 신축(2021년)이나 면적은 작은(28.89㎡) 다세대주택입니다.

현재 감정가는 330,000,000원입니다.

본건은 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 이행해야 하는 특수한 상황이므로, 입찰 시 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

현 시세 및 건물의 신축 연식, 그리고 복잡한 권리 관계 및 조건부 매각의 위험성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 가정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.