나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10830 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근의 남부순환로 남측 일반상업지역내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등 상업업무용 시설들이 밀집되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 (기계식)주차장 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등으로 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 내 제2층 제204호로서,
외벽: 일부 돌붙임 및 외장재 붙임 마감,
내벽: 벽지,타일 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

본건 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 평지로서, ""도시형생활주택, 오피스텔"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 포장된 대로(남부순환로) 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역
)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령
부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 있음.

기호(4): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구
역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육
군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 있음.

기호(5,6,7): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입
표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도
방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 141-2번지에 소재한 가산 양우내안애애플 오피스텔 제2층 제204호입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 110,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 4.17㎡ (약 1.26평)이며, 건물 면적은 17.35㎡ (약 5.25평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

건물 감정평가액은 110,000,000원입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO (SGI 인수조건 변경)입니다.

1.4. 매각 조건

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근, 남부순환로 남측에 위치한 일반상업지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등 상업 및 업무용 시설이 밀집해 있어 활발한 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 기계식 주차장 이용이 가능합니다. 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 북측 및 남동측으로는 포장된 대로(남부순환로)와 소로가 접해 있어 도로망 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

가산디지털단지역이 인접해 있어 지하철 이용이 편리하며, W몰, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역은 다수의 오피스 빌딩과 주거 단지가 혼재되어 있어 역동적인 상권을 형성하고 있습니다.

지도 등 외부 지도 서비스에서 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (최종 확인은 현장 방문을 통해 권장합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 2일에 접수된 지완 근저당권(채권최고액 1,126,500,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 현재 채권 총액은 1,536,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 토지주택공사)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 28일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 매수인에게 임차보증금반환채무가 인수되지 않습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 "신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 문구를 반드시 확인하여, 인수되는 보증금이 없음을 명확히 해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 비즈니스 중심지로, 다수의 IT 및 산업단지가 밀집해 있습니다. 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설 등이 복합적으로 발달하여 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 시장 잠재력

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 배후 수요와 교통의 편리성으로 인해 오피스텔 및 소형 상가에 대한 수요가 높게 유지되고 있습니다. 특히 소형 오피스텔의 경우 1인 가구 및 직장인의 임차 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 주변 지역에 다양한 근린생활시설, 쇼핑몰(W몰, 마리오아울렛 등), 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 2층에 위치하며, 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차장, 소방 설비 등 오피스텔로서 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

본 건 특이사항 및 특수물건정보에 "SGI 인수조건 변경"이라는 내용이 기재되어 있습니다. 정확한 인수 조건의 변경 내용이 무엇인지, 매수인에게 미치는 영향은 없는지에 대해 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 관련 조건

임차인인 한국토지주택공사는 대항력이 없으나, "신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 보증금 인수 부담이 없음을 전제로 하지만, 혹시 모를 추가 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 미상 정보

임대 관계 기타 사항이 미상으로 되어 있어, 현장 확인 및 추가적인 조사를 통해 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 업무용으로 적합한 오피스텔입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, "SGI 인수조건 변경" 및 임차인 관련 명시된 조건에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이에 대한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 비즈니스 중심지 입지

가산디지털단지역 인근의 발달된 상업 및 업무지구에 위치하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 소형 면적 및 합리적 감정가

작은 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체의 임대 수요에 부합하며, 감정가가 현 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 분석됩니다.

8.3. 안정적인 임대 시장

가산동 지역은 꾸준한 오피스텔 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있는 시장입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일 건물(가산 양우내안애애플)의 유사 면적(약 17.35㎡) 오피스텔 매매가는 최근 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 110,000,000원으로, 시장 가격의 하단부에 위치하고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점과 주변 시세, 그리고 경매 물건의 특성(잠재적 리스크 확인 필요)을 고려할 때, 감정가 대비 100%~110% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가: 110,000,000원

* 주변 시세: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 121,000,000원

* 추천 입찰가: 115,000,000원 내외 (단, 권리관계 및 조건에 대한 최종 확인 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.