나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11015 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 ""까치산역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2, 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물내 제4층 제401호로서
(사용승인일자: 2021. 11. 29.)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11015 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 4층401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.49㎡ (약 9.83평)

건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

1.3. 건물 정보

감정가: 566,000,000원

건물명: 라홈 (LA HOME)

사용승인일자: 2021년 11월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건 토지는 정방형으로서 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 실거래된 다세대주택들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

*2019년 건축된 '더원'의 19.98㎡(약 6.04평) 규모 주택이 2억 1,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,081만원 수준입니다.

*1986년 건축된 '504-114'의 37.44㎡(약 11.33평) 규모 주택이 1억 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 401만원 수준입니다.

*2002년 건축된 '시원그린빌'의 37.56㎡(약 11.36평) 규모 주택이 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 426만원 수준입니다.

본건은 2021년에 사용 승인된 신축 건물(45.99㎡)로, 2019년식의 비교적 신축 건물 실거래가(㎡당 약 1,081만원)를 적용할 경우, 현재 시가는 약 4억 9,700만원 이상으로 추정해볼 수 있습니다. 이는 감정가 5억 6,600만원과 비교 시 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련된 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 강제경매, 압류 등이 있습니다. 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 7월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(등기구분: 갑3)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되며, 후순위 권리 역시 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로는 주택도시보증공사(대리인 공은경)가 보증금 485,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자 2022년 2월 4일, 확정일자 2022년 1월 12일로 확인됩니다.

그러나, 해당 임차인의 대항력은 '없음'으로 명시되어 있으며, 특별매각조건에 따라 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 본 경매물건의 '인수 보증금 합계'는 0원이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업시설 현황

본건 소재지는 주거지역이며, 주위로 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거지대로서 공동주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 건물 설비 내역

본 건물에는 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 보증 관련 특수 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 권리관계가 다소 복잡하게 설정되어 있으나, '대항력 없음' 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규 및 제한 사항의 영향을 받습니다. 이는 향후 건축이나 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 인한 소음이나 관련 시설이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 관련 사항에서 '대항력 없음' 및 HUG의 권리 포기 조건이 명확히 제시되어 있어 매수인이 인수해야 할 추가적인 보증금 위험이 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 최근 시장 거래 가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 신축 건물이므로 즉시 입주 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용이 적게 듭니다.

* 까치산역(2, 5호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* HUG 관련 복잡한 권리관계에도 불구하고, 명확한 '대항력 없음' 및 '권리 포기' 조건으로 인해 매수인의 인수 부담이 없습니다.

* 주변의 신축 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 566,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 신축 연도(2019년)의 소형 주택(19.98㎡)이 ㎡당 약 1,081만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(45.99㎡)의 시장 가치는 약 4억 9,700만원 이상으로 추정됩니다.

HUG 보증금 등 인수해야 할 금액이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 85~90% 수준 또는 시장 조사된 가치를 반영한 약 4억 8,000만원 ~ 5억 2,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이를 종합하여 본 건의 예상 입찰가는 500,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.