나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10962 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10962 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제901호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10962
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제9층 제901호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10962 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제9층 제901호 | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10962 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 270,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.38평)

토지 지분: 7.8919999999999995㎡ (약 2.39평)

건물면적: 28.74㎡ (약 8.69평)

건물 지분: 28.74㎡ (약 8.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 10층, 지하 1층 건물 내 제9층 제901호

사용승인일: 2019년 11월 14일

건물 내부 이용 상태: 오피스텔 (방 2개, 욕실, 거실, 주방, 현관 등으로 이용 중)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등 구비

1.3. 토지 상세 정보

토지 형상 및 이용 상태: 일단지 기준, 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 4m, 동측으로 노폭 1m 내외의 포장도로 개설

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등

공부와의 차이: 해당사항 없음

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 지하철 2·5호선 '까치산역' 남측 인근에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로 주위 환경 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 인근에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 버스정류장 소재하여 제반 교통 여건 양호함.

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 해당 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨.

1.6. 입지조건

본건은 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역'이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다. 또한, 주변에 간선 및 지선버스정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량으로는 남측 약 4m, 동측 약 1m 폭의 도로를 통해 접근이 가능합니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 주상복합 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력 포기조건이 붙어 있습니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 의미이나, 주택도시보증공사(HUG)와의 관계에서 발생할 수 있는 복잡한 채권·채무 관계는 추가적인 확인이 필요합니다. 경매 절차상 인수되는 권리관계는 없는 것으로 보이나, 명확한 권리 관계 파악을 위해 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

1.8. 상권분석

해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 서울 내에서도 인구 밀집도가 높은 지역 중 하나이며, 까치산역을 중심으로 활성화된 지역 상권을 형성하고 있습니다. 특히, 지하철 2·5호선 환승역이라는 입지적 이점과 함께 주거 밀집 지역을 배후로 하여 꾸준한 유동인구를 확보하고 있습니다. 다양한 연령대의 소비자가 이용하는 지역 상권으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 상업 시설이 발달해 있습니다. 여성 소비자를 대상으로 한 업종이 강세를 보이며, 유명 프랜차이즈 매장들도 다수 입점해 있습니다.

1.9. 생활정보

본건 소재지 주변으로는 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 가까운 지하철역(까치산역) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 병원, 은행, 마트, 음식점, 카페 등 생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 이 지역은 주상복합 지역으로 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다. 검색 결과, 인근에 모텔 등 숙박 시설이 다수 위치하고 있으며, 특별히 혐오 시설에 대한 언급은 검색되지 않았습니다.

1.10. 잠재적 리스크

본건은 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 관련 조건은 채권 관계에 따라 복잡성을 더할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 명도 및 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다. 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 현장 확인도 필수적입니다.

1.11. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제901호는 지하철 2·5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 속해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 및 HUG 관련 대항력 포기 조건은 권리분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 이러한 권리 관계만 명확히 해결된다면, 역세권 오피스텔로서의 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

1.12. 투자 포인트

더블 역세권(2·5호선)인 까치산역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 입지.

2019년 준공된 오피스텔로 비교적 신축 건물.

오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 상권 활성화 및 생활 편의성 우수.

임차인 대항력 포기 조건으로 명도 관련 리스크를 해소할 수 있는 잠재력 보유.

서울 지역 내 비교적 합리적인 가격대로 투자 기회 모색 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계