나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10957 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제604호 업무시설 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10957 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제604호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10957 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제6층 제604호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 211,200,000원 | 용도: 업무시설

1. 서울남부지방법원 2025타경10957 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10957 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제604호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물지분: 28.22㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 14일

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 '까치산역'을 통해 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건은 일반적으로 매수인이 권리를 인수할 부담이 적음을 시사하나, 실제 매각 허가 및 잔금 납부 과정에서 해당 조건의 명확한 이행 여부와 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러진 곳으로, '까치산역' 주변으로는 유동인구가 형성되어 있어 기본적인 상권이 발달해 있습니다. 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 지역 주민들의 수요를 충족시키는 상권입니다. 소규모 상권이 형성되어 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 주변 경쟁 상권에 대한 심층적인 분석이 추가적으로 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2019년에 신축된 10층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 건물이 비교적 최신에 건축되어 시설 노후화에 따른 문제가 적을 것으로 보입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 승강기 및 기계식 주차 설비도 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 대중교통 접근성이 우수하여 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 물건 토지는 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 이러한 복합적인 토지이용계획 및 각종 법규는 향후 건축 행위나 개발에 있어 제한사항으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 조건은 긍정적이나, 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하여 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역 내 재활용품 수거 업체 관련 민원 증가 및 가축분뇨 발생량 관련 언급이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 신축 연도의 이점을 가진 오피스텔로서, 지하철역 초역세권에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 업무시설 용도로 활용 가능하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 부동산강제경매이며 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 부담이 적을 것으로 기대됩니다. 이러한 장점에도 불구하고, 복합적인 토지이용 제한사항과 매각 조건에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최신 건축된 건물로 하자 발생 가능성이 낮으며, 지하철역 인근의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 토지 및 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확하며, 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 리스크를 최소화할 수 있는 좋은 기회입니다. 우수한 입지 조건과 신축급 건물이 결합된 투자 상품으로 평가됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계