나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10820 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제12층 제1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 '5호선 신길역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 신길역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상13층/지하1층 건물 내 제12층 제1204호로서,
(사용승인일 : 2012-06-14)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 아파트/근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 170,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10820 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145, 제12층 제1204호 (아파트)

감정가: 131,000,000원

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

건물면적: 14.24㎡ (약 4.31평) - 전용면적 기준 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (주택임차인 이나린)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 5호선 신길역 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 신길역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 양천세무서장의 압류(2022.02.15.)입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나 을구 3번 임차권 등기(채권자: 이나린)는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인의 보증금은 170,000,000원이며, 전입일자(2022.02.07.)와 확정일자(2022.01.07.)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

임차인은 해당 보증금을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

총 인수 보증금은 170,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원 (계약 조건에 따라 차임이 없을 수 있습니다.)

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2022-01-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 해당 경매의 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 보증금 전액 인수 조건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 준주거지역 내에 위치합니다.

토지이용계획상 지구단위계획구역, 도로, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

신길역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역의 이점을 누릴 수 있으며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제12층 제1204호 아파트입니다.

준공일: 2012년 06월 14일입니다.

내부설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 시설: 지하철 5호선 신길역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 인근 상권에서 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 바로는 특별히 언급될 만한 혐오시설은 주변에 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원이 인수된다는 점입니다. 본 물건의 감정가(131,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높기 때문에, 낙찰자는 부동산 자체의 가치보다 높은 총 금액을 부담해야 하는 상황입니다.

임차인이 해당 경매의 채권자라는 점은 보증금 회수 의지가 강함을 시사하지만, 매각 가격이 보증금에 미치지 못할 경우 임차인에게 손실이 발생할 수 있습니다.

제공된 JSON 데이터와 감정평가서 요약 내용 간에 건축 구조(JSON: 일반목구조 vs. 감정평가: 철근콘크리트구조) 및 건물 용도(JSON: 단독주택 vs. 감정평가: 아파트) 등 일부 불일치가 확인됩니다. 따라서 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신길역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있음에도 불구하고, 감정평가액을 초과하는 선순위 임차 보증금(170,000,000원)이 인수되는 중대한 하자를 안고 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 총 비용을 현저히 높이며, 투자 위험을 가중시키는 요인입니다. 임차인이 채권자로 경매를 신청한 점은 보증금 회수에 대한 강한 의지를 보여주나, 현재 감정가 수준에서는 보증금 전액 회수가 불투명합니다. 따라서 신중한 현장 답사와 주변 시세 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신길역 역세권이라는 입지적 우수성은 장기적인 가치 상승 가능성을 내포합니다.

향후 신길역 일대의 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

(주의: 인수되는 높은 보증금으로 인해 잠재적 리스크가 매우 크므로, 투자 포인트보다는 리스크 관리에 집중할 필요가 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차 보증금 170,000,000원이 감정가 131,000,000원을 초과하는 상황입니다. 이는 부동산의 에쿼티(Equity) 가치가 마이너스(-39,000,000원)임을 의미하며, 순수 부동산 가치 대비 높은 위험 부담을 안고 시작하는 경매입니다.

'인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본 건의 경우 낙찰자가 실질적으로 취득하는 부동산의 순수 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 상황에서는 최소한의 입찰 참여 비용 및 향후 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여 매우 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

(총 예상 납입금 = 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 170,000,000원 = 180,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.