나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103382 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""미성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건중 2층 203호로서
외벽:석재붙임 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터의 막다른 도로 및 동측으로 노폭 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 번호: 서울중앙지방법원 2025타경103382 (1)

2.2. 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 2층 203호

2.3. 용도: 다세대주택

2.4. 감정가: 275,000,000원

2.5. 면적 정보

2.5. 1. 토지 면적: 19.22㎡ (약 5.81평)

2.5. 2. 건물 전용 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

2.6. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분: 부동산 강제 경매

2.8. 채권자: 주OOOOOOO

2.9. 건물 정보

2.9. 1. 건물명: 다솜그랑빌

2.9. 2. 준공일: 2019년 11월 18일

2.9. 3. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2.9. 4. 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 2층 203호

2.9. 5. 총 동 수: 1개 동

2.9. 6. 총 세대수: 13세대 (집합건물표제부 정보 기반)

2.9. 7. 주차: 8대 (옥내 기계식 4대, 옥외 자주식 4대)

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.1. 3. 도로 접근성

본건은 북측으로 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대 정화구역 - 최종 확인은 동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변) 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 교육환경보호구역 지정 여부는 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로, 정확한 범위는 동작교육청에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 경매 채권자 및 채무자

* 경매 채권자: 주OOOOOOO

* 채권자 정보:

* 본건의 강제경매 신청 채권자이며, 등기부상 1,279,000,000원의 가압류권자(갑5)이기도 합니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액)은 1,574,000,000원입니다.

2.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (고정훈)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 07일

* 확정일자: 2021년 12월 09일

* 배당신고일자: 2024년 01월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을3 근저당권으로 등기된 주택임차권(고정훈)은 말소 대상입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 있으며, 물건명세서 비고란에 주택도시보증공사로부터 "우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다"는 내용의 2026.5.12.자 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계되지 않을 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

2.2. 3. 등기부 현황 분석

* 말소기준권리: 갑5. 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-09-18, 1,279,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을3. 주택임차권 (고정훈, 295,000,000원) - 확정일자는 있으나 대항력 없음.

* 갑6. 서초세무서장의 압류 (2023-10-04)

* 갑7. 관악구(서울특별시)의 압류 (2024-12-09)

* 갑8. 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-07-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음)

* 종합 권리분석: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 특히, 임차인 고정훈 관련하여 제출된 확약서 내용대로라면 보증금 인수 부담이 없어 권리상 매우 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2.3. 1. 주변 건물 시세 분석 (2026년 7월 기준)

* 제일빌라 (92-200번지): 2026년 7월 6일, 18,500만원 (30.92㎡, 1991년식)

* 드림하우스 (561-1번지): 2026년 7월 6일, 32,000만원 (29.56㎡, 2015년식)

* 어반팰리스 (87-1번지): 2026년 7월 3일, 39,000만원 (45.37㎡, 2018년식)

2.3. 2. 시세 분석 종합

본건과 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택 시세는 신축 연식에 따라 차이를 보입니다. 2015년식 29.56㎡의 드림하우스가 32,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 2019년식 준신축인 본건(29.93㎡)은 이보다 약간 높은 32,000만원에서 35,000만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 2018년식 45.37㎡의 어반팰리스는 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가 275,000,000원은 최근 시세보다 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 교육 시설

"미성초등학교" 북동측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.4. 2. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 3. 주거 환경

다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 임차인 관련 불확실성

등기부상 임차권은 말소 예정이며, 제출된 확약서 내용대로라면 보증금 인수 부담이 없습니다. 하지만, HUG 인수조건 변경 및 '선순위임차권'이라는 표기는 최종 잔금 납부 전까지 해당 임차인과의 관계를 명확히 소명하고, HUG(주택도시보증공사) 측으로부터 최종 확인을 받는 절차가 필요할 수 있습니다.

2.5. 2. 토지이용계획

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 대한 제한 사항을 동작교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

2.5. 3. 주차 공간

총 13세대에 비해 주차 대수(8대)가 다소 부족할 수 있어, 주차 관련 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2.5. 4. 건물 노후도

2019년 준공된 건물로 비교적 신축이지만, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2019년식 다세대주택으로, 미성초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 채권들이 다수 존재하나, 임차인 관련 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단되어 권리상 매우 안전한 물건입니다. 최근 주변 다세대주택 시세 대비 합리적인 감정가로 책정되어 있어, 안정적인 투자처로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2019년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 조용한 주거지대로서 실수요자 및 임차인 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 없음 및 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 강점입니다.

* 합리적인 투자 기회: 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 또는 임대수익 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (확약서 제출로 인한 보증금 인수 부담 없음)

* 주변 시세: 29.56㎡(2015년식) 32,000만원, 30.92㎡(1991년식) 18,500만원, 45.37㎡(2018년식) 39,000만원

* 본건(29.93㎡, 2019년식) 시세 예상: 32,000만원 ~ 35,000만원

종합적인 권리 분석, 입지 조건, 주변 시세 등을 고려하였을 때, 본 건의 입찰가 상한선은 330,000,000원으로 예상됩니다. 다만, 안정적인 투자를 위해 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다.

* 최적 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

* 권장 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.