나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103370 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림선 ""서원역' 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 2020.05.08.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역
(제한기간: 제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제
한(연장)연장기간: 2024. 9. 15.~2025. 9. 14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건
축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2025. 1. 4.~2026. 1. 28.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103370 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층402호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

감정가: 346,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2020년 05월 08일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층 402호

1.1. 입지조건

주위환경: 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림선 '서원역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철역(서원역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단104681 (가압류)

등기부 요약:

* 소유권보존: 이도연 (2020.05.19)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 이도연 (2021.03.15)

* 주택임차권: 김명운 (2021.03.16 전입, 2021.02.22 확정, 2023.03.28 배당신고, 298,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.08.01, 1,138,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.10, 298,000,000원) - 본건 경매

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김명운): 보증금 298,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-16, 확정일자 2021-02-22, 배당신고일자 2023-03-28, 대항력 없음.

* 박형준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-04, 대항력 없음.

물건명세서 참고사항:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.5.21.자 확약서가 제출되어, 임차인 김명운 관련 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리 및 보증금: 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 제일빌라(92-200) (1991년 건축, 30.92㎡): 2026년 7월 6일 185,000,000원에 직거래.

* 드림하우스(561-1) (2015년 건축, 29.56㎡): 2026년 7월 6일 320,000,000원에 중개거래.

* 어반팰리스(87-1) (2018년 건축, 45.37㎡): 2026년 7월 3일 390,000,000원에 중개거래.

본건 태경빌 4층 402호는 2020년 5월에 사용승인된 도시형생활주택으로 전용면적 29.86㎡이며, 감정가는 346,000,000원입니다.

주변 시세 중 2015년 건축된 드림하우스(29.56㎡)가 320,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 신축 연도가 더 최근(2020년)임을 감안하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 연식이 오래된 제일빌라의 시세는 참고 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교통: 신림선 서원역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 단독주택, 다가구/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 즉각적으로 인지되는 대규모 혐오 또는 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역: 해당 물건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시환경 정비에 따른 변화가 예상됩니다. 이는 개발 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 상황 및 조건에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있어, 채권자인 주택도시보증공사의 권리 행사 또는 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축허가·착공제한지역: 본건 토지는 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어(2024.09.27 기준 2년, 연장 기간 포함 2025.09.14까지), 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있습니다. 이는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵게 만드는 요인입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 1월 4일부터 2026년 1월 28일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 태경빌 4층 402호는 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 역세권 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 특히 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 문제가 명확히 정리되어 있어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 건축 행위 및 거래 시 제약을 야기할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 정비구역 지정과 HUG 인수조건 변경 사항 또한 투자 결정 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 최신 준공 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 인근 입지: 신림선 서원역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

주변 유사 면적(29.56㎡, 2015년 건축)의 최근 실거래가가 320,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 건축허가·착공제한지역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 346,000,000원 ~ 355,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.