나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10979 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 864-1 제1층 제3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정초등학교"" 동 측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕. 지하1층,지상4층 건물 내 제1층 제3호로서 (""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 1993.05.20.임)
.
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨: ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세장형으로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 곰달래로37길 및 북동측으로 곰달래로41길의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도' 를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10979 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 864-1 제1층 제3호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.081㎡ (약 5.77평)

건물면적: 39.24㎡ (약 11.87평)

건물지분: 39.24㎡ (약 11.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (JSON 분석 결과)

신축일 (사용승인일): 1993년 5월 20일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건축물 층수: 지하 1층, 지상 4층

본건 위치: 지하 1층 제3호 (전유부 JSON 분석 결과)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 정보 없음

창호: 샷시창호 등

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

대지면적: 284.9㎡ (약 86.18평)

연면적: 658.8㎡ (약 199.27평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 동측 인근 지역에 소재합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건물의 토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 곰달래로37길, 북동측으로는 곰달래로41길에 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 7월 23일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권 이전: 1997년 12월 26일 (갑1), 2016년 5월 9일 (갑2, 매매)

* 을구 3번 주택임차권: 2025년 6월 13일 접수, 권리자 이종원, 금액 165,000,000원. 본 물건은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이종원

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 8월 1일

* 확정일자: 2016년 7월 27일

* 배당신고일자: 2025년 6월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기 확인. 임대차보증금 165,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 총 등기부채권액

약 2,865,446,924원

3.5. 인수 보증금

165,000,000원 (임차인 이종원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 일부 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 본건 이용상태

현재 본건은 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"신정초등학교"가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설 조사 (지도 검색 결과)

서울특별시 강서구 화곡동 864-1번지 주변을 지도상으로 확인한 결과, 신정초등학교 외에 화곡중학교, 신월중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 까치산역(지하철 2호선)이 직선거리로 약 1km 내외에 있어 지하철 이용도 가능합니다. 대규모 쇼핑 시설이나 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 주거 지역 특성상 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

165,000,000원의 임차보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 내부 구조 확인 제약

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조에 대한 조사가 불가하여, 건축물 현황도를 기반으로 작성되었습니다. 실제 내부 구조와 상이할 가능성이 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

1993년 준공된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 물건은 공항 주변 지역으로 원추표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 항공기 운항 관련 소음이나 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역으로 용적률 및 건폐율 제한이 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 신정초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 1억 6,500만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담, 내부 확인 제약, 건물 노후화 등의 리스크를 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 신정초등학교와 가까워 교육 환경이 우수합니다.

* 대중교통 접근성: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 목적의 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 112,000,000원이나, 165,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로 총 실질 매수 비용은 감안해야 합니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일 거래된 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)의 2019년식 다세대주택이 216,000,000원에 매매되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 전용면적 37.44㎡(약 11.32평)의 1986년식 다세대주택이 150,000,000원에 매매되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 전용면적 37.56㎡(약 11.36평)의 2002년식 다세대주택이 160,000,000원에 매매되었습니다.

본건 물건의 건물면적(39.24㎡, 약 11.87평)은 최근 매매 사례 중 2, 3번과 유사한 면적대입니다. 이를 고려할 때, 감정가 112,000,000원은 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 임차보증금 165,000,000원을 인수해야 한다는 점을 고려하면, 매수인의 실질적인 총 투입 비용은 감정가(112,000,000원) + 인수 보증금(165,000,000원) = 277,000,000원이 됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 110,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 인수 부담을 고려한 가격이며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우의 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.