나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103333 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 제1층 제101호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 미상,
바닥 : 미상,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

※ 건축물대장상 건축물현황도 기준
집합건축물대장상 다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 현관, 발코니 등)으로 기재되어 있음.
(후첨 '건물내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남현동 1054-41 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103333 (1)

* 물건 종류: 다세대주택

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 1층101호 (서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8)

* 토지 면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

* 건물 면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호

* 준공 연도: 2020년 09월 07일

* 감정가: 430,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

* 도로 접근성: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 교통 여건: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다. (※ 교육환경보호구역의 최종 확인은 동작교육청에 문의 필요)

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-11-17, 1,269,000,000원)입니다.

* 말소 예정 권리:

* 주택임차권: 정 (보증금 430,500,000원, 전입 2020-12-02, 확정 2023-11-16). 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-11-17).

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-11).

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 없음)

* 특이사항:

* 채권자(주택도시보증공사)로부터 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서가 제출되었습니다. (2026.06.22.)

* 상기 확약서에 따라 임차인(주택도시보증공사)의 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액 1,699,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

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* 입지: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 건물: 본건과 유사한 연식 및 규모의 다세대주택, 연립주택 등이 다수 분포하고 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 현재 제공된 정보만으로는 주변 개발 계획이나 재건축/재개발 관련 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 주요 지하철역과의 거리 및 도보 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 사당초등학교 북서측 인근에 위치합니다. (※ 교육환경보호구역 설정 여부 및 범위는 동작교육청에서 최종 확인 필요)

* 주차: 건물 내/외부 주차 공간은 총 11대(실내 9대, 실외 2대)를 보유하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 상태: 내벽 및 바닥 마감 상태가 미상으로, 건물 내부 인테리어 및 설비 상태에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다. (※ 현황 조사를 통해 실질적인 상태 파악 필요)

* 임대차 관계: 권리 분석상 인수되는 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 현황이 미상으로 잔존 임차인이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다. (※ 제공된 정보상으로는 인수 부담이 없습니다.)

* 도시계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 각종 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 관악구 남현동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인의 대항력이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 채권자(주택도시보증공사)가 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인의 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 내부 상태와 정확한 임대 현황 파악이 필수적이며, 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 말소 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서를 제출하여, 인수되는 임차보증금이 없습니다.

* 생활 편의 및 접근성: 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 (시세 분석 포함)

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* 주변 시세 분석:

최근 2026년 7월 기준, 본건과 유사한 입지와 건령을 가진 주변 다세대주택의 실거래가 분석 결과, 제곱미터당 약 1,000만원에서 1,160만원 수준으로 나타났습니다. (예: 한백리츠빌 50.37㎡, 2015년 준공 - 50,900만원 / 이가채 43.94㎡, 2016년 준공 - 51,000만원). 이를 평당 가격으로 환산하면 약 3,340만원에서 3,840만원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 41.52㎡ (약 12.56평)이며, 현재 감정가는 430,000,000원 (약 3,423만원/평)입니다. 최근 거래 사례인 이가채(43.94㎡, 2016년 준공)가 51,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 최근 거래 사례들의 평균 매매가(평당 약 3,590만원)를 적용할 경우, 12.56평 * 3,590만원 = 약 450,000,000원 수준의 시장 가치가 예상됩니다.

* 예상 입찰가:

감정가: 430,000,000원

주변 시세(추정): 450,000,000원 ~ 480,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원

투자 고려 사항: 본 물건은 권리상 큰 부담이 없고, HUG 보증금 인수 위험이 없어 안전성이 높습니다. 다만, 1층이라는 점과 건물 내부 상태에 대한 추가적인 현장 실사 평가가 필요합니다.

적정 입찰가 제안: 감정가 대비 100% ~ 105% 수준으로, 약 430,000,000원 ~ 451,500,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.