나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103180 [1] 서울특별시 서초구 방배동 980-45 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 ""방배역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 모임지붕 10층 내 10층 1001호로서,

외벽 : 모래뿜칠, 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 소화전, 화재경보기, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측, 서측의 약 30미터, 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반
드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한
허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30
.), 건축선(도로경계선에서 3m후퇴)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103180 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 방배동 980-45 10층1001호 (신주소: 서울특별시 서초구 효령로 65 (방배동))

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 감정가: 2,440,000,000원

* 토지면적: 84.43㎡ (약 25.54평)

* 토지 지분: 84.43㎡ (약 25.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 227.97㎡ (약 68.96평)

* 건물 지분: 227.97㎡ (약 68.96평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 정보 없음

* 특수물건정보: 유동화물건

* 건축물 연면적: 2903.17㎡ (약 878.19평)

* 사용승인일: 1992년 09월 09일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 서초구 방배동에 소재하며, 방배역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(방배역)이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 모임지붕 10층 건물 중 10층 1001호입니다. 외벽은 모래뿜칠, 치장석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 소화전, 화재경보기, CCTV 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대상 토지는 남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 남측 및 서측의 약 30미터, 4미터 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.), 건축선(도로경계선에서 3m 후퇴)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없음

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 등기부상 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (윤정순): 1995-06-05

* 소유권 이전 (김양희): 2017-06-29 (매매)

* 근저당권 (우리은행): 2017-06-29, 862,400,000원 (말소 기준 권리)

* 임의경매 (에프더블유2503유동화전문유한회사): 2025-06-25, 741,197,695원 (말소)

* 압류 (서초구): 2025-09-10 (말소)

* 등기부 채권 총액: 862,400,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-07-08

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (정보 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 2호선 방배역 역세권 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 더불어 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특히 방배역 일대는 교통이 편리하고 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 서리풀터널 개통으로 강남 접근성이 개선되었으며, 향후 경부간선도로 지하화, 사당역 복합환승센터 등 교통 호재가 예정되어 있어 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 방배역(2호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 방배역 상권을 중심으로 백화점, 병원, 대형마트, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 서리풀 공원, 방배린 공원 등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 서울방일초등학교, 서초중학교, 상문고등학교 등 다수의 명문 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설과의 관계를 확인해야 합니다.

* 의료시설: 서울성모병원, 대항병원 등 주요 병원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다. 실로암한의원 등 다양한 의료기관도 근거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제3종일반주거지역으로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.9.30.까지), 건축선 후퇴 등의 제한이 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 중에는 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 유동화물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 관리 주체가 변경되는 과정에서 다소 복잡한 절차가 있을 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요 정보가 누락되어 있어, 인수해야 할 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 지하철 방배역을 이용한 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 명문 학군이 인접해 있어 교육 환경 또한 뛰어나며, 주변 지역의 재건축 및 개발 호재는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 감정가는 24억 4천만 원으로 책정되었으나, 이는 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 가격 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 다만, 토지이용계획상의 제한 사항 및 소멸되지 않는 권리 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 방배역 역세권의 뛰어난 입지

* 서울 강남권의 명문 학군 인접

* 향후 개발 잠재력이 높은 지역 (대규모 재건축, 교통 호재 등)

* 쾌적한 주거 환경 (공원 인접)

* 227.97㎡(약 69평)의 넓은 전용면적

9. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 별도의 인수 금액은 없습니다. 최근 유사 평형 및 지역의 아파트 시세 동향을 고려할 때, 본 건의 감정가 24억 4천만 원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 현재 시장 상황, 낙찰가율, 권리 분석의 추가적인 검토, 그리고 본건의 특수성(유동화 물건) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으므로, 이를 참고하되 상세한 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 매물 정보, 그리고 본 물건의 현황을 면밀히 분석하는 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.