나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103402 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1617-2 서초쉐누빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울서일초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(3호선 '남부터미널역') 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽: 돌붙임마감 및 페인트칠마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로한면 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 안세정은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 서초구 서초동 1617-2 서초쉐누빌 3층 302호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103402 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 338,000,000원입니다.

토지 면적은 17.78㎡ (약 5.38평)이며, 건물 면적은 29.68㎡ (약 9.0평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 안OO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울서일초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로로는 본건 북서측으로 소로한면 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 안OO입니다.

본건과 관련하여 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 임차인 현황 및 등기부상 권리관계입니다.

임차인 안세정은 보증금 390,000,000원, 차임 0원의 조건으로 2021년 9월 15일 전입하였으며, 2021년 7월 6일 확정일자를 받았습니다.

등기부등본상 을구 3번으로 안세정의 주택임차권이 2015년 12월 21일 접수되었으며, 권리 금액은 390,000,000원입니다. 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상에는 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 390,000,000원, 전입일자 2021.09.15. 확정일자 2021.07.06.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

이는 임차인 안세정의 보증금 중 경매 배당으로 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

다만, 권리분석 요약에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금액에 대한 상반된 정보가 존재합니다.

임차인 안세정은 경매 신청 채권자이기도 하며, 배당요구일자는 경매 신청일입니다.

등기부상 말소기준권리는 갑5 순위의 강제경매개시결정(2025타경103402)입니다.

전체 등기부채권 총액은 390,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택(1508-30번지, 24.24㎡)은 730,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2018년 준공된 인근 다세대주택(1481-17번지, 29.19㎡)은 410,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

본건의 감정가인 338,000,000원(29.68㎡ 기준, 약 11,388,140원/㎡)은 위 최근 매매 사례와 비교 시, 개별 물건의 특성, 층수, 건축 연도, 관리 상태 등에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

특히, 2018년 준공된 29.19㎡ 면적의 다세대주택이 410,000,000원에 거래된 점은 본건 감정가와 유사한 수준이지만, 2012년 준공된 24.24㎡ 면적의 다세대주택이 730,000,000원에 거래된 것은 본건 감정가보다 훨씬 높은 수준입니다.

본건의 감정가는 2015년 준공된 도시형생활주택임을 감안할 때, 주변 시세 및 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울서일초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

남부터미널역(3호선)이 인접해 있어 강남 및 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 교통이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 건물 내 10대의 옥내 기계식 주차 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 안세정의 보증금 인수 여부입니다.

물건명세서상 임차인의 보증금 390,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 감정가(338,000,000원)보다 높은 금액이므로, 낙찰 시 추가적인 재정 부담이 발생할 수 있습니다.

다만, 권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 상반된 정보로, 실제 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 만약 실제 인수 금액이 0원이라면 이는 매우 유리한 상황이 될 것입니다.

토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '토지거래계약에관한허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 2025.3.24.~2025.9.30.)' 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서초쉐누빌은 서울 서초구 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 390,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 만약 이 금액을 인수하게 될 경우, 감정가를 초과하는 금액을 지출해야 하므로 투자 수익률 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

따라서 본건은 임차인과의 보증금 인수 여부 및 실제 인수 금액에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하여 인수 부담이 없어진다면, 감정가 수준에서의 낙찰은 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서초구 역세권(3호선 남부터미널역)에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 2015년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축이며, 내부 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 임차인 인수 금액 고려 시 달라짐)

* 향후 교통 및 생활 인프라 개선에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다.

권리분석상 '을구 3번 임차권등기' 및 '물건명세서'에 따라 임차인 안세정의 보증금 390,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

만약 보증금 390,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 낙찰가는 최소 인수 보증금액(390,000,000원)과 경매 비용, 명도 비용 등을 고려하여 산정해야 하며, 이는 감정가(338,000,000원)보다 훨씬 높은 총 지출액이 됩니다.

이 경우, 현 시세 및 감정가 대비 수익성 확보가 어려울 수 있습니다.

다만, 권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 고려하여, 만약 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 배당되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없을 경우를 가정하면, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정할 수 있습니다.

이러한 전제 하에, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 338,000,000원 ~ 371,800,000원을 희망 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 임차인 인수 보증금 390,000,000원을 반드시 고려하여, 실질적인 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 현 시점에서 투자자에게 권유할 수 있는 최적의 입찰가격을 특정하기는 어려우며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 결정될 것입니다. 만약 보증금 전액 인수 시, 입찰가를 0원에 가깝게 낮추고 인수 보증금을 고려하는 전략이 필요합니다.

* 주변 시설: 본건은 서울 서초구 서초동의 도심 지역에 위치하며, 서울서일초등학교, 근린생활시설, 주거용 건물 등이 인접해 있습니다. 주변에 혐오시설이나 유해 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 지역 환경으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.