나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103441 [1] 서울특별시 중구 황학동 970 다베로 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 황학사거리 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신당역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내 5층 501호로서
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남측 및 동측으로 로폭 6미터 내외 도로와 접하고 있으며, 북측으로 로폭 4미터 미만의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경103441 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103441 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 970 다베로 5층501호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 주거용으로 사용)

감정가: 339,000,000원

토지면적: 7.16㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.158㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.69㎡ (약 8.38평) - 전용면적

건물지분: 27.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 황학사거리 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신당역(2, 6호선)이 소재하여 교통 환경은 무난한 편입니다.

지적도상 남측 및 동측으로 로폭 6미터 내외 도로, 북측으로 로폭 4미터 미만의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 15일자 도봉세무서장의 압류이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중이며, HUG의 주택임차권(335,000,000원)은 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(고금락)

보증금: 335,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-05-31, 확정일자: 2022-04-22, 배당신고일자: 2024-03-07

대항력: 없음 (말소 대상 권리로 확인됨)

* 박현식

보증금: 1,000,000원, 차임: 600,000원, 전입/사업일자: 2024-10-02

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 본 매각 조건에 따라 인수 보증금은 0원으로 처리될 것으로 예상됩니다. (아래 주의사항 참조)

주요 사항:

본 매각은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다. 이에 따라 매수인은 임차보증금을 인수하지 않는 것으로 간주됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

본건이 소재한 다베로 오피스텔은 2021년에 준공되어 신축 건물에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 11층 중 5층에 위치하며 전용면적 27.69㎡ (약 8.38평)입니다.

인근 황학사거리 주변은 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 지하철 신당역(2, 6호선) 이용이 편리하여 직주근접 수요가 있는 지역입니다.

최근 실거래 사례 분석:

* 2026년 4월 2일, 27.17㎡ (약 8.2평) 거래가 328,000,000원 (단위 면적당 약 1207만원)

* 2026년 4월 2일, 29.64㎡ (약 8.9평) 거래가 300,000,000원 (단위 면적당 약 1012만원)

* 2026년 2월 7일, 59.35㎡ (약 17.9평) 거래가 574,000,000원 (단위 면적당 약 967만원)

감정가는 339,000,000원 (단위 면적당 약 1224만원)으로, 유사 면적의 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 5층 501호입니다.

외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 오피스텔(주거용)이며, 총 62개 호실로 구성되어 있습니다.

에너지효율 등급은 1++이며, 내진능력은 VII-0.204g으로 양호합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 박현식의 대항력 보유:

임차인 박현식은 대항력이 있으며 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원입니다.

하지만 본건 매각의 특수사항으로 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대한 임차보증금 반환청구권의 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 보증한 임차보증금 반환채권에 대해 매수인이 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 바와 같이, 박현식 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재 자체만으로도 잠재적 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 최종적인 권리 인수 여부를 확인하시기 바랍니다.

도로 접근성: 북측 막다른 도로(4미만)는 일부 차량 통행에 불편을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도심(중구)에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 최근 실거래가와 감정가 수준이 합리적으로 형성되어 있습니다.

주요 리스크로 파악되었던 임차인 관련 문제는 채권자 HUG의 보증금반환채권 포기 조건으로 인해 매수인의 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, '대항력 있음' 임차인 존재에 대한 명확한 법적 검토는 필수적입니다.

안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 준공)

우수한 입지 (서울 중구, 신당역 역세권)

안정적인 임대 수요 예상 (업무 및 주거 복합 지역)

권리관계 명확화 (HUG 보증금 인수 포기 조건으로 인한 위험 감소)

높은 에너지 효율 등급 및 내진 설계

1.9. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 300,000,000원 ~ 328,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 감정가 대비 최근 실거래가가 소폭 낮은 경향을 보이고 있으며, '대항력 있는 임차인'의 존재에 대한 잠재적 부담이 있음을 감안합니다.

채권자 HUG의 보증금 인수 포기 조건으로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 권장하며, 최적 입찰가: 320,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.