나이스옥션 법원경매 부산서부 2021타경3855 [4] 부산광역시 강서구 성북동 산290-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2021타경3855 [4] 부산광역시 강서구 성북동 산290-1 임야 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2021타경3855 | 소재지: 부산광역시 강서구 성북동 산290-1 | 감정가: 98,646,000원 | 최저가: 48,336,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2021타경3855 (4)이며, 소재지는 부산광역시 강서구 성북동 산290-1번지입니다. 용도는 임야이나, 실제 현황은 묵전 및 자연림 상태입니다. 토지면적은 4812.00㎡ (약 1455.7평)이며, 해당 토지의 일부 지분(240600)이 매각 대상입니다. 감정가는 98,646,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 건은 토지일부지분매각 형태의 부동산임의경매이며, 소유자는 전OO, 채무자는 김OO, 채권자는 이OO입니다. 지분매각 및 공유자우선매수신고, 분묘기지권 성립 여지 등의 특이사항을 가진 재매각 물건으로, 입찰 시 특별매각조건을 반드시 숙지해야 합니다. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 공유자우선매수권 행사는 1회에 한하여 제한됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 성북동에 위치하며 신항 남측 배후부지 남측 근거리에 자리합니다. 주위는 전, 답 등 농경지와 자연림이 혼재된 해안농경지대 및 해안야산지대를 형성하고 있어, 주변에 상업시설이나 주거 밀집지역이 없는 비도심권입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 일반적인 대중교통 사정은 매우 불편한 편입니다. 감정평가서상 기호(1-11) 필지 모두 맹지(공도에 접하지 않은 토지)이나, 인접 필지를 경유하여 접근할 수 있는 상태입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제 사항

공부상 지목은 답(논)인 필지도 있으나, 현황은 묵전 또는 자연림 상태입니다. 모든 필지는 자연녹지지역에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(해군기지)입니다. 또한, 신공항 및 공항복합도시 조성사업 예정지구로 지정되어 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 다수 필지가 산지관리법상 준보전산지에 포함되며, 신항만 건설 예정지역에도 일부 저촉되어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

2.4. 혐오 시설 정보

본건 소재지인 강서구 성북동 인근 지역에는 기존 부산 생곡매립장이 위치하며, 생활폐기물 처리를 위한 새로운 소각장(생곡 자원순환 복합타운) 건립이 추진되었다가 에코델타시티 주민 등의 반발로 인해 백지화 논란이 발생하고 있는 지역적 리스크가 존재합니다. 해당 논란의 중심지인 생곡마을은 본건 소재지에서 직선거리로 약 3km 내외에 위치할 가능성이 있습니다. 이와 같은 님비 시설 관련 이슈는 해당 지역 부동산 개발 및 가치 평가에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 대상 권리 분석

본 건은 토지 전체가 아닌 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 낙찰자는 나머지 지분 소유자(공유자)와 공유 관계를 형성하게 되므로, 향후 토지 사용 및 처분(매도)을 위해서는 반드시 공유자와의 협의 또는 법적 절차(공유물 분할 소송 등)가 필요합니다. 이는 필연적으로 시간과 비용을 수반하는 고난이도 권리입니다.

3.2. 공유자 우선매수권 및 재매각 조건

공유자우선매수신고가 접수된 물건이며, 특별매각조건으로 재매각일 경우 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향됩니다. 또한, 공유자가 우선매수권을 행사하여 매수보증금을 미납한 경우, 다음 매각 기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없도록 제한됩니다. 이는 공유자 리스크를 일부 통제하기 위한 조건이지만, 최초 입찰자는 여전히 공유자의 우선매수권 행사를 염두에 두어야 합니다.

3.3. 분묘기지권 리스크

특이사항으로 분묘기지권 성립 여부가 기재되어 있습니다. 토지 위에 분묘(묘지)가 존재할 경우, 해당 분묘에 대해 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이 경우 낙찰자는 분묘 소유자에게 지료를 지급하거나, 협의를 통해 분묘를 이장해야 하는 추가적인 법적 리스크와 비용을 부담할 수 있습니다. 현장 확인을 통한 분묘의 존부 여부 및 분묘기지권 성립 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 투자 잠재력 및 종합 의견

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 주위가 농경지 및 자연림으로 형성된 지역이며 대중교통 이용이 불편하므로, 일반적인 상업 시설이나 생활 편의 시설 등의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 실거주 목적보다는 장기적인 개발 이익을 목표로 하는 투자 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 매우 높습니다. 지분 매각이라는 근본적인 한계 외에도, 자연녹지지역, 제한보호구역, 준보전산지 등 각종 규제로 인해 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 있으며, 맹지이므로 자체적인 건축 행위가 어렵습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하여 투기적 거래가 규제되며, 인근의 혐오 시설 이슈 및 분묘기지권 등 다양한 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다.

4.3. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 '부산 신항만 건설 예정지역' 및 '신공항 및 공항복합도시 조성사업 예정지구'에 위치한다는 점입니다. 현재는 각종 규제로 인해 개발이 제한되지만, 국가적인 대형 개발 사업이 진행될 경우, 장기적으로는 토지 수용 또는 규제 완화를 통한 급격한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 지분 매각 및 각종 리스크로 인해 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 매각될 가능성이 높아, 향후 개발 호재 실현 시 높은 수익률을 확보할 수 있는 투자가 될 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 각종 법적, 행정적 규제 및 지분 매각의 특성을 고려할 때, '고위험-고수익(High Risk-High Return)'의 성격을 가진 장기 투자용 물건으로 판단됩니다. 당장의 사용 수익은 불가능하며, 공유 지분 정리, 규제 변화 대응, 분묘기지권 해결 등 복잡하고 전문적인 사후 관리가 필수적입니다. 경매 및 개발 관련 전문 지식을 갖춘 투자자에게 적합하며, 단기 차익 실현보다는 5년 이상을 내다보는 장기적인 안목이 요구됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계