나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경2457 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 549-22 사상역경보센트리안2차 17층1703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 도시철도 2호선 "사상역" 남동측 인근에 위치하는 "사상역 경보센트리안 2차" 17층 1703호로서, 부근은 소규모 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반주위환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 주산서부사상버스터미널, 도시철도2호선 사상역 및 부산-김해 경전철 사상역이 소재하여 제반교통사정 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층건내 17층 1703호로서,
외벽: 화강성 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호:샷시창호이빈다.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 오피스텔로 추정되나 본건 내부는 폐문부재로 확인치 못하였으니 경매입찰시 이용상태 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측을 노폭 약 8미터내의 포장도로에 접하며 북측을 노폭 약 3미터내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(가로구역별 최고높이 지정구역(114m이하))<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한법률>,비행안전제6국역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임,
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 추정됨. 본건 내부는 폐문부재로 확인하지 못함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경2457 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 549-22 사상역경보센트리안2차 17층1703호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 내 17층 1703호

건물 준공일: 2020.07.17 (분석 결과 기반)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.02㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.019㎡ (약 0.91평)

건물면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

건물지분: 18.189㎡ (약 5.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 86,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, 도시철도 2호선 "사상역" 남동측 인근에 위치합니다.

사상역은 부산-김해 경전철 환승역이며, 부산서부사상버스터미널과도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망으로는 남측 약 8미터 도로 및 북측 약 3미터 막다른 도로에 접해 있습니다.

향후 사상역 복합환승센터 개발 예정으로 교통 요충지로서의 가치가 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 소규모 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

이마트, 홈플러스, 르네시떼, 애플아울렛, 롯데시네마 등 대형 쇼핑 시설과 문화 시설이 도보 5분 이내 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 신라대학교 등 3개 대학교가 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있습니다.

부산시 사상구는 부산의 대표적인 공업지구인 사상공단이 위치하며, 지역 개발 호재(사상 스마트시티, 서부산청사 건립 등)가 예정되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

2.3. 잠재적 혐오시설 및 리스크

주변 지역 분석 결과, 숙박시설(모텔 등) 및 외국인 상가 밀집 지역이 일부 혼재되어 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 사상구 감전동 위생사업소 인근에 부산구치소 이전 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 19일 접수된 금정세무서의 2번 주식회사신승주택지분압류(을구 4번)입니다. (참고: 제공된 등기부요약 상 을구 4번은 압류가 아니라 말소기준권리가 될 수 없는 권리이며, 실제 말소기준권리는 해당 압류 등기 이전의 권리입니다. 제공된 정보에 의거하여 분석하며, 권리분석은 전문가를 통해 재확인 필요.)

제공된 등기부요약에 따르면, 말소기준권리는 '주식회사신승주택지분압류' (갑4, 2023.10.19 접수)로 보이며, 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않습니다. (수정: '갑'구는 선순위 권리를, '을'구는 후순위 권리를 나타냅니다. 본건의 경우 '을1' 주택임차권이 '인수'되므로, 말소기준권리는 '갑'구의 강제경매(갑6, 2024.06.20)로 추정됩니다. 다만, '을1' 주택임차권이 '인수'라는 점이 가장 중요합니다.)

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (채권자: 김진성, 보증금 50,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

본 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보는 다음과 같습니다.

* 채권자: 김진성

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-01

* 확정일자: 2020-12-01

* 배당신고일자: 2023-02-02

* 대항력: 있음

* 비고: 인수

3.3. 기타 임차인 현황

임차인 김덕형의 정보는 다음과 같습니다.

* 채권자: 김덕형

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-04

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 있음

* 비고:

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 임차권(김진성, 50,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

김덕형 임차인 역시 대항력이 있으나, 보증금 85,000,000원의 인수 여부는 등기부등본 및 추가 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 주택임차권(김진성)만 명시되어 있습니다.

주의사항에 언급된 '선순위임차권, 대항력있는임차인'은 위 김진성, 김덕형 임차인을 지칭하는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집도

사상역 주변은 부산서부시외버스터미널을 포함하여 유동인구가 많으며, 이마트, 홈플러스, 르네시떼, 애플아울렛, 롯데시네마 등이 밀집해 있어 상업시설이 매우 발달되어 있습니다.

본건이 속한 건물 "사상역 경보센트리안 2차" 또한 오피스텔 및 근린생활시설 등이 복합된 상업지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 개발 호재

사상역 복합환승센터 조성, 사상 스마트시티 개발, 서부산청사 건립 예정 등 다양한 도시 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

특히, 사상역은 다수의 노선이 지나는 교통의 요지로, 향후 교통망 확충 계획은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

인근에 대형마트, 아울렛, 영화관 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

또한, 사상역 주변에는 다양한 음식점 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 오피스텔로, 주변 환경은 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

주거용 오피스텔로 추정되나, 공부상 업무시설로 되어 있어 입찰 시 이용 상태를 재확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 을구 1번 주택임차권 (김진성, 50,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다.

또한, 대항력 있는 임차인 김덕형(보증금 85,000,000원)의 인수 여부도 불확실하며, 이는 매수인의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

이로 인해 실질적인 매수인의 부담 금액이 예상보다 커질 수 있으므로, 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 내부 확인 불가

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건 내부는 폐문부재로 인해 확인하지 못했습니다.

내부 상태, 관리 상태, 불법 건축물 여부 등을 사전에 확인하지 못하는 점은 입찰 시 주요 위험 요소가 될 수 있습니다.

6.3. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다.

재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 용도 추정

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 추정된다는 점은, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상역이라는 뛰어난 교통 요지에 위치하고 있으며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

또한, 사상역 복합환승센터 건립 등 미래 가치 상승이 기대되는 개발 호재도 갖추고 있습니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 선순위 임차보증금 50,000,000원이 인수된다는 점과, 또 다른 대항력 있는 임차인 김덕형의 존재입니다.

이로 인해 실제 매수인이 부담해야 할 총액이 상당할 수 있으므로, 정확한 권리관계와 내부 상태 파악이 무엇보다 중요합니다.

재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 교통 요지: 사상역을 중심으로 형성된 멀티 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 영화관 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 사상역 복합환승센터, 사상 스마트시티 등 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 예상됩니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 감정가 86,000,000원은 주변 시세 및 인수되는 보증금을 고려했을 때, 투자 가치를 검토해볼 만한 수준입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2024년 7월 8일, 20.1161㎡, 17층 거래가 75,000,000원

* 2024년 11월 19일, 25.2723㎡, 4층 거래가 95,000,000원

* 2026년 4월 1일, 19.5634㎡, 6층 거래가 90,000,000원

본건 물건은 18.19㎡ 면적에 17층입니다. 2024년 7월 17층 거래가 75,000,000원인 점을 감안할 때, 최근(2026년 4월) 19.56㎡, 6층 물건이 90,000,000원에 거래된 점을 고려하면 시세는 상승했을 가능성이 있습니다. 감정가는 86,000,000원입니다.

인수되는 임차보증금 50,000,000원을 제외하고, 본건의 시장 가치를 대략 85,000,000원 ~ 90,000,000원으로 추정합니다.

따라서, 보증금 50,000,000원이 인수됨을 고려하면, 실제 부담해야 할 매수 대금은 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 (시장 가치 기준): 85,000,000원

* 인수 보증금: 50,000,000원

* 실질적인 매수인의 현금 부담액: 35,000,000원

입찰 시에는 주변 시세, 물건의 정확한 상태, 잔금 납부 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.