나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106281 [1] 부산광역시 북구 구포동 131-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106281 [1] 부산광역시 북구 구포동 131-3 대지 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경106281 | 소재지: 부산광역시 북구 구포동 131-3 | 감정가: 407,520,000원 | 최저가: 199,685,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경106281 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 131-3

용도: 대지 (공부상 지목은 ‘전’이나, 현황은 ‘대’로 이용 중임)

감정가: 407,520,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매 (매각대상: 기타)

소유자/채권자: 박OOOOO / 디OOOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권 성립 여지 있음

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

토지 지분율: 14400 (공유물분할 경매이므로 전체 토지면적에 대한 지분을 의미하는 것으로 보이나, 토지 지분율이 100%로 기재된 것으로 판단됨. 매각 대상이 토지 전체일 가능성이 높음.)

건물 제시외면적: 129.09㎡ (약 39.06평)

제시외 건물: 미등기 주택(ㄱ~ㄷ: 89.7㎡, ㄹ: 33.39㎡) 및 화장실, 창고 등 총 129.09㎡가 소재함.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘덕천초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 상가 등으로 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 북서하향의 경사지를 옹벽으로 조성하여 인접지와 등고 평탄하게 만든 사다리형 토지이며, 현재 주거용 건부지(단독주택용지)로 이용 중입니다.

인접 도로: 북서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 2미터 이내의 포장도로와 각각 접하고 있어 양호한 접근성을 가집니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역 (가로구역별 건축물 최고높이 120%), 상대보호구역에 해당됩니다.

2.3. 생활 정보

학교: 덕천초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

상권: 주거 밀집 지역 내의 근린생활시설 및 상가 이용이 용이하며, 구포시장 등 주변 상권으로의 접근성이 좋습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 목적 및 매각 대상

본 건은 공유물분할을 위한 경매입니다.

매각 대상은 토지(144.00㎡)이며, 지상에 소재하는 건물(제시외 건물 총 129.09㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물 리스크

핵심 리스크는 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(총 129.09㎡)로 인해 토지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 또는 지료 청구 소송이 필요할 수 있음을 의미합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격, 즉 법정지상권 성립을 가정한 가격으로 감정평가된 것으로 보입니다.

3.3. 리스크 완화 요소 (매우 중요)

가장 중요한 특이사항은 채권자(경매신청인)와 경매상대방(소유자) 모두에게서 제시외 건물 무상 양도 의향서가 제출되었다는 점입니다.

- 채권자: 제시외 건물 1-4(ㄹ, 주택 33.39㎡) 무상 양도 의향서 제출

- 경매상대방: 제시외 건물 1-1 내지 1-3(ㄱ~ㄷ, 주택 89.7㎡ 외) 무상 양도 의향서 제출

토지 낙찰자는 이 의견서를 바탕으로 건물 소유자들에게 무상으로 건물을 양도받아 법정지상권 리스크를 해소할 수 있는 강력한 우위를 가집니다. 이는 사실상 *건물까지 확보*할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

3.4. 현황 도로 문제

토지 중 남동측 일부 약 4㎡ (약 1.21평)가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 이 부분은 사적으로 이용이 제한될 수 있으며, 감정가는 이를 감안하여 전체 면적 기준으로 평가되었습니다. 정확한 면적은 지적 측량을 통해 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 상업지역이 아닌 제2종일반주거지역 내의 주거용 건부지로서, 상권 분석보다는 주거지로서의 가치 평가가 중요합니다.

주거 환경은 덕천초등학교 인근에 위치하며, 주위가 단독주택 및 근린생활시설로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활한 편입니다.

향후 재건축 또는 신축 시, 20미터 도로를 접하고 있어 건축 행위에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

잠재적 리스크: 법정지상권 성립 여지 및 제시외 건물 소유권 문제

대응 방안: 채권자 및 경매상대방이 제출한 '제시외 건물 무상 양도 의향서'를 적극적으로 활용하여 토지 낙찰 후 건물을 즉시 양도받는 절차를 진행합니다. 이로써 법정지상권 리스크와 건물 철거 비용 부담을 회피할 수 있습니다.

잠재적 리스크: 공부상 지목 '전', 현황 '대'

대응 방안: 현황이 '대'로 이용 중이므로 감정가에도 '대'를 기준으로 평가되었으나, 추후 지목 변경 절차를 고려해야 합니다.

잠재적 리스크: 현황 도로 (약 4㎡)

대응 방안: 측량을 통해 정확한 위치와 면적을 확인하고, 매매에 영향을 미치는지 판단해야 합니다. 면적이 미미하므로 리스크는 낮은 편이나, 건축 시 저촉 여부를 확인해야 합니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지 인근에 과거 도심 속 혐오 시설로 불렸던 '구포 가축시장'이 덕천초등학교 근처에 위치했으나, 2019년에 폐업 협약을 맺고 역사 속으로 사라졌습니다. 현재 해당 부지에 동물 복지 시설 등이 계획되었던 바, 과거의 환경적 리스크는 해소되었거나 개선되는 과정에 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물 문제가 핵심입니다.

일반적인 법정지상권 물건은 리스크가 매우 크지만, 본 건은 채권자와 경매 상대방 쌍방이 토지 낙찰자에게 제시외 건물을 무상으로 양도하겠다는 의향서를 제출하여 리스크가 사실상 해소되었습니다.

낙찰자는 토지를 취득함과 동시에 건물까지 추가적인 비용 없이 확보할 가능성이 높아지므로, 높은 시세차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

A. 법정지상권 리스크의 획기적 해소: 제시외 건물 무상 양도 의향서 제출로, 가장 큰 권리 분석 리스크가 사실상 사라져 명도 및 철거 비용 발생 가능성이 현저히 낮아졌습니다.

B. 주거용 건부지로서의 가치: 제2종일반주거지역, 20미터 도로 및 2미터 도로를 접하고 있어 향후 신축 또는 리모델링을 통한 주거 가치 상승이 용이합니다.

C. 현황 이용도 우수: 공부상 '전'이지만, 현황은 '대'로 이용 중이며, 주거 지역 내 입지가 양호합니다.

D. 실사용 가능성: 제시외 건물(주택 123.09㎡, 약 37.24평)을 무상으로 확보하여 건물을 사용할 수 있게 되므로, 실거주 또는 임대수익 창출도 고려할 수 있습니다.

**결론: 제시외 건물 무상 양도 의향서 덕분에 권리 분석상 최상급의 안정성을 확보한 '법정지상권 물건'입니다. 높은 시세차익을 기대하며 적극적인 입찰을 추천합니다.**

법원 정보

부산서부지원 경매6계