나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108027 [1] 부산광역시 북구 구포동 410-7 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '구포역(KTX역)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 숙박시설, 아파트단지, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 철도역 후면의 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2,3호선 구포역, 구명역, 철도역 구포역 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 숙박시설 및 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서 현황 나지상태임.

인접 도로상태

기호(2) : 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) : 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 기호(3) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 상에 제시외물건(ㄴ) 지하수 관정이 설치되어 있으며, 해당 관정은 허가(신고)번호 ‘제 부산8-726호’, 허가(신고)일 2000년05월23일, 굴착깊이 100m, 동력장치 1HP, 양수능력 50㎥/원으로 확인되오니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 토지(2) 일부(41.5㎡)는 건축물대장상 대지면적에 포함되지 아니한 부분으로 확인되며, 건축허가 당시 도로공제 등의 사유로 대지면적 산정에서 제외되었음. 해당 부분은 과거 계획도로와 관련된 토지로서 일부는 수용 및 분할을 통하여 소유권이 이전되었고 현재 잔여 부분이 존재하는 것으로 확인됨. 해당 부분은 현재 도로 경계부에 위치하여 통행공간 등 도로에 준하는 이용상태를 보이는 바 해당 사항을 감안하여 대지면적 부분과 구분하여 평가하였음. - 본건 기호(2) 토지 지상에 벽돌 및 금속패널 구조의 담장이 설치되어 있으며, 토지의 경계 설정 및 이용을 위하여 설치되는 시설로서 토지에 부합되는 구조물로서 토지의 이용 상태에 포함되는 시설로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층건으로서, (사용승인일 : 2001.03.10) 외 벽 : 아트판넬 마감, 파벽돌 및 타공판 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감, 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥 : 아스타일 및 폴리싱타일 깔기 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

숙박시설(상호 : MOTEL MU)로서, 1층 : 주차장, 안내실, 로비 등, 2층~6층 : 숙박시설(객실, 린넨실, 창고 등), 7층 : 단독주택, 지하층 : 주차장 및 기계실로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 일부 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 기호(1) 건물상에 부합물 및 종물(ㄱ)이 있으며, 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료되오니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람. - 본건 기호(1) 옥상에 소재하는 콘크리트 구조물 4기는 옥상 환기구 구조물로서 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

일반건축물대장상 본건 지하층은 근린생활시설(탁구장) 및 숙박시설(기계실)이나 현황은 기계실 및 주차장임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 지상7층 소재 주택의 방1실에 대하여 임대차계약서상 보증금 500,000원(계약기간 2024년02월10일 ~ 2026년02월09일)으로 확인되오니 참고하시기 바람. 기 타 : 본건 건물(1) 숙박시설 일부 호실은 내부 확인하지 못하여 건물 내 다른 호실, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태 및 표준적 사양 등을 참고하였으나 내부 확인 시 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1. MU모텔로 운영중임. 옥상에 소재하는 콘크리트 구조물 4기는 옥상 환기구 구조물로서 건물에 포함하여 평가하였음. 건축물대장상 지하층 용도는 근린생활시설(탁구장) 및 숙박시설(기계실)이나 현황은 기계실 및 주차장임.
- 목록 2. 일부(41.5㎡)는 건축물대장상 대지면적에 포함되지 아니한 부분으로 확인되며, 건축허가 당시 도로 공제 등의 사유로 대지면적 산정에서 제외되었음. 해당 부분은 과거 계획도로와 관련된 토지로서 일부는 수용 및 분할을 통하여 소유권이 이전되었고 현재 잔여부분이 존재하는 것으로 확인됨. 해당부분은 현재 도로 경계분에 위치하여 통행공간등 도로에 준하는 이용상태를 보이는 바 해당 사항을 감안하여 대지면적 부분과 구분하여 평가하였음.
- 목록 2. 토지 지상에 벽돌 및 금속패널 구조의 담장이 설치되어 있으며, 토지의 경계설정 및 이용을 위하여 설치되는 시설로서 토지에 부합되는 구조물로서 토지의 이용 상태에 포함되는 시설로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.
- 목록 2. 상에 제시외물건 지하수 관정이 설치되어 있으므로 응찰시 참고하기 바람.
- 본건 7층 주택에 임차인이 거주( 보증금 500,000원, 계약기간2024.02.10.~2026.02.09.)하는 것으로 확인되나, 현황조사서에 첨부된 외국인체류확인서 상 등재되어 있지 않고 권리신고 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2024타경108027 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 410-7

* 용도: 숙박시설 (MU모텔 운영 중)

* 감정가: 5,399,466,100원

* 토지 면적: 915.00㎡ (약 276.78평)

* 건물 면적: 2146.60㎡ (약 649.35평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '구포역(KTX역)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 철도역 후면의 주상혼용지대로, 숙박시설, 아파트단지, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 2, 3호선 구포역, 구명역 등이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

2026년 7월 10일 작성된 물건명세서 기준, 본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2021년 4월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을27, 금 4,104,000,000원)입니다.

낙찰 시 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부:

* 2021년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을27)

* 2024년 7월 31일 남부산농업협동조합 임의경매 개시결정 (갑13)

* 2024년 8월 9일 북부산세무서장 압류 (갑14)

* 2025년 7월 22일 동래구(부산광역시) 압류 (갑15)

* 2025년 11월 11일 북구(부산광역시) 압류 (갑16)

* 건물 등기부:

* 2021년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을21)

* 2024년 5월 21일 북구청(부산광역시) 압류 (갑10)

* 2024년 7월 31일 남부산농업협동조합 임의경매 개시결정 (갑11)

* 2024년 8월 9일 북부산세무서장 압류 (갑12)

* 2025년 11월 11일 북구(부산광역시) 압류 (갑13)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 지상권 개요는 있으나 실제 권리는 확인되지 않음).

임차인 현황:

7층 주택에 임차인 1명이 거주하고 있는 것으로 확인되었습니다. 보증금은 500,000원이며, 계약 기간은 2024년 2월 10일부터 2026년 2월 9일까지입니다. 그러나 현황 조사서에 첨부된 외국인체류확인서 상에는 등재되어 있지 않고, 권리 신고도 하지 않은 상태입니다. 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 보증금은 확인되었으나, 권리 신고 및 관련 서류 미비로 인해 낙찰 후 명도 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 KTX 구포역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼합된 주상복합 상권입니다. 유동인구가 있는 지역으로, 숙박시설 운영 및 추가 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

부산 도시철도 2, 3호선 구포역과 구명역 이용이 편리하며, KTX 구포역이 인접하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다. 주변에는 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 명확하게 알려진 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 지하층의 용도(근린생활시설, 숙박시설)와 실제 현황(기계실, 주차장)이 상이합니다.

* 토지(목록 2)의 일부(41.5㎡)는 건축물대장상 대지면적에서 제외되었으며, 현재 도로와 유사하게 이용되고 있습니다.

* 토지(목록 2) 지상에 담장 및 지하수 관정 등 제시외 물건이 설치되어 있습니다.

* 7층 주택 임차인이 거주 중이나 권리 신고가 없는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 일부 호실은 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상황 및 관리 상태가 다를 수 있습니다.

* 건물 옥상에 평가에 포함된 콘크리트 구조물 4기는 옥상 환기구 구조물입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동 KTX 구포역 초역세권에 위치한 숙박시설(모텔 MU)로, 탁월한 교통 접근성과 함께 주변 상권이 발달하여 운영 잠재력이 높은 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 54억원입니다. 다만, 지하층 용도 불일치, 토지 일부의 특이한 이용 상태, 권리 신고 없는 임차인 등 명도 및 향후 활용 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* KTX 구포역 역세권이라는 뛰어난 입지적 장점.

* 현재 MU모텔로 운영 중으로 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 주상복합 상권으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 지하층의 복합적인 용도 활용 방안 모색을 통해 추가 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 5,399,466,100원입니다. 본 건은 임의경매 절차로 진행되며, 낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 본건의 잠재적 리스크(명도, 용도 불일치 등)와 시장 상황, 향후 운영 계획, 명도 성공 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.