나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108898 [1] 부산광역시 사상구 학장동 산114-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108898 [1] 부산광역시 사상구 학장동 산114-1 임야 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경108898 | 소재지: 부산광역시 사상구 학장동 산114-1 | 감정가: 1,572,456,400원 | 최저가: 377,546,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (경매 컨설팅)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경108898 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 산114-1 (구학초등학교 북측 인근)

용도: 임야 (자연림)

감정가: 1,572,456,400원

토지면적: 18,631.00㎡ (약 5,635.88평)

매각대상: 토지 (토지상의 입목 포함 일괄 평가)

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 분묘기지권 성립 가능성 있음

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

본 물건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 구학초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 그리고 임야가 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 경사가 급한 부정형의 형태이며 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 계단도로에 접하고 있습니다.

법적 제한으로는 '자연녹지지역'에 속해 있어 개발 행위에 엄격한 제한을 받으며, 학교 환경 보호를 위한 '상대보호구역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다. 도로에 접하고 있어 접근성은 확보되어 있으나, 용도지역상 대규모 개발은 어렵습니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각대상은 토지(임야)입니다. 주의할 점은 감정평가 시 토지상의 입목(나무)을 토지와 일괄하여 평가했다는 점입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자, 채무자, 채권자가 명시되어 있습니다. 채무 관계에 따른 강제경매이므로 매각 물건 자체의 권리(소유권 등)는 매각으로 인해 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

2.2. 잠재적 리스크: 분묘기지권

가장 큰 특이사항이자 리스크는 '분묘기지권'입니다. 감정평가서에 "분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우 분묘기지권 성립 여지 있음)"이라고 명시되어 있습니다.

만약 분묘가 현존하고 분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘의 이장(옮기는 것)을 요구하기 어렵거나 추가적인 비용과 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가능성을 크게 제한하는 요소이므로 현장답사를 통한 분묘 존재 여부 확인이 필수입니다.

2.3. 경계 불확실성

임야의 특성상 정확한 경계는 지적측량을 통해서만 확인이 가능합니다. 응찰자는 응찰 전 감정평가서 및 현황조사 보고서를 참고하여 경계를 추정하고, 낙찰 후에는 반드시 지적측량을 통해 정확한 경계를 확정해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본 물건은 용도가 임야이고 자연녹지지역에 속해 있어 단기적인 상업시설 개발은 불가능합니다. 따라서 현재 시점에서는 상권 분석의 의미가 크지 않습니다. 장기적으로 용도 변경이나 도시계획 변경이 이루어지지 않는 한, 순수한 토지 보존 및 산림 활용 목적의 투자가 적합합니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 시설

본 임야는 구학초등학교 북측 인근에 위치하여 주거 지역과 가깝습니다. 하지만 사상구 학장동 지역은 일부 주거 지역과 더불어 학장산업단지 등의 공업지역이 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 본건 임야의 위치가 산업단지나 주요 혐오시설(대형 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)과 직접적으로 가깝지는 않으나, 학장동 자체에 공업지역이 있다는 점은 주거 환경으로의 전환 시 잠재적인 환경적 고려사항이 될 수 있습니다. 이는 입찰 전 임장 활동을 통해 현장 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견

본 물건은 약 5,635평의 대규모 임야로, 자연녹지지역에 속하는 토지입니다. 감정가가 약 15.7억 원으로 책정되어 있습니다.

최대 장점은 넓은 면적과 도로 접근성(계단도로 접합)입니다. 반면, 최대 단점은 '자연녹지지역'이라는 개발 제한과 '분묘기지권' 성립 가능성입니다.

종합적으로 볼 때, 단기적인 개발을 통한 시세차익을 기대하는 투자보다는 장기적인 관점에서 토지 보전, 임야 가치 상승을 기대하는 '장기 토지 은행(Land Banking)' 형태의 투자가 적합합니다.

5. 투자 포인트

장기적 관점의 저가 매입 기회: 분묘기지권 리스크로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 저가에 낙찰받을 경우 장기적인 임야 보유 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

보전 가치: 자연림 상태이며 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 산림 보전 및 환경적 가치를 중시하는 투자자에게 적합합니다.

개발 가능성 희박: 즉시 개발을 통한 수익 창출을 목적으로 하는 투자자는 피해야 합니다. 급경사 및 용도지역 제한으로 인해 단기 개발은 사실상 불가능합니다.

권리 해결 능력 필수: 분묘기지권 관련 분쟁 해결 경험 또는 법률 지원이 가능한 투자자에게 적합한 물건입니다. 분묘 존재 시 이장 협의 및 비용이 투자 성공의 핵심 변수가 됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계