나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108973 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 13층1302호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108973 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 13층1302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경108973 | 소재지: 부산광역시 북구 가람로 64, 13층1302호 (구포동,웅진아름누리) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 68,429,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 부산서부지원 2024타경108973 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 13층1302호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 이용 중)

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: (개인정보 보호를 위해 비공개 처리됨)

1.2. 물건 상세 내역

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층건 내 13층

건물 전용면적: 52.31㎡ (약 15.82평)

토지 지분(대지지분): 8.81㎡ (약 2.66평)

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중

설비내역: 위생/급배수시설, 화재탐지/경보설비, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구포초등학교" 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 주거환경은 보통입니다. 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선 구포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이한 역세권 입지입니다. 이와 함께 경부선 구포역도 인접하여 광역 교통망 접근성도 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거용 오피스텔로서 주거 편의성은 양호한 수준입니다. 특히 도시철도 3호선 구포역 주변은 현재 침체된 지역과 상권을 살리기 위한 '구포이음 도시재생 뉴딜사업'이 진행되고 있어 향후 상권 활성화의 잠재력을 가지고 있습니다. 구포역 일원에는 청년 창업 점포, 양조장을 갖춘 게스트하우스 조성 등 핵심 앵커 시설 구축이 추진되고 있으며, 화명생태공원과 덕천동 젊음의 거리를 연결하는 '감동나루길 리버워크' 조성도 진행되고 있어 생활 환경 개선이 기대됩니다.

2.3. 권리 분석 (기초)

본건은 '부동산임의경매' 사건이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

특이사항 및 주의사항, 공부와의 차이, 기타 참고사항은 감정평가서상 '없음' 또는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

입찰 전 임차인 현황(임대차 관계)은 '미상'이므로, 정확한 현장조사와 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 파악해야 합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 임차인의 대항력 유무는 명도 리스크와 직결되므로 중요합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

1) 명도 리스크: 임대차 관계가 '미상'이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 리스크가 있습니다. 또한, 명도 과정에서 채무자 또는 점유자의 저항으로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

2) 혐오 시설 인접 가능성: 본건은 부산 북구 구포동에 위치하며, 과거 구포시장 내에 있던 '구포 가축시장(개시장)'이 도심 속 혐오 시설로 지정되어 악취, 불법 도축 등으로 논란이 되었던 지역이었습니다. 비록 해당 시설의 현재 운영 여부와 본건과의 정확한 거리는 개별적으로 확인해야 하지만, 해당 지역 일대의 주거 환경에 과거 영향을 미쳤던 요소이므로 입찰 전 주변 환경에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

3) 오피스텔 취득세: 주거용으로 이용 중이더라도 오피스텔은 기본적으로 업무시설로 분류되어 일반 주택과는 다른 취득세율이 적용됩니다. 투자 시 취득세 및 관련 세금 폭탄을 피하기 위해 현행 세법을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 도시철도 3호선 구포역 인근의 주상복합지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가 2억 8천 5백만원은 현 시세에 부합하는지 여부를 철저히 확인해야 하며, 전용면적 15평대의 주거용 오피스텔로서 1~2인 가구를 위한 소형 주거 상품으로서의 가치가 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1) 역세권 입지: 도시철도 3호선 및 경부선 구포역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 환경에 준하는 입지입니다.

2) 도시 재생 호재: 구포역 일대 '도시재생 뉴딜사업'을 통한 상권 활성화 및 주변 환경 개선 기대감은 잠재적인 미래 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

3) 주거 안정성: 오피스텔 전용면적이 약 15.82평으로 인근 신혼부부 또는 직장인 등 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 규모입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계