나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106330 [1] 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 산384-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 소재 '양촌못' 남측 인근에 위치하며,
부근은 농경지 및 임야 등이 소재하는 농경지대로서 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 농기계 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 본건 북서측으로 노폭 약2~3m의 농로와 접하며, 본건 서측 일부에 노폭
약2m의 경작로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산
지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

공부상 본건의 지목이 임야이나 현황 과수원으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외건물(1-1~1-4) 및 제시외수목(1-5) 각 매각 포함.
공부상 지목은 임야이나 현황 과수원으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경106330 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 산384-2

용도: 임야

현황: 과수원

감정가: 106,141,750원

토지면적: 1,977.00㎡ (약 598평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동읍농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 '양촌못' 남측 인근에 소재하며, 주변은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농경지대로 이루어져 있습니다. 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

농기계의 출입은 가능하나, 차량을 이용한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지 토지로서, 현재 과수원으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상으로는 본건 북서측으로 노폭 약 2~3m의 농로가 접해 있으며, 서측 일부에는 노폭 약 2m의 경작로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 김해김씨경파종중 → 김명진 외 1명 (2021년 6월 16일, 매매)

* 말소기준권리: 동읍농업협동조합의 근저당권 (2021년 6월 16일, 채권최고액 84,000,000원)

* 기타 권리: 동읍농업협동조합의 근저당권(말소), 지상권(말소), 동읍농업협동조합의 임의경매개시결정(말소), 국민건강보험공단의 압류(말소) 등이 등기되어 있었으나, 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 84,000,000원 (근저당권 기준)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 본 건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

칠북면은 함안군의 동북부에 위치하며, 과수재배에 적합한 토질과 기후를 바탕으로 단감, 포도, 복숭아 등의 과수 농업이 발달한 지역입니다. 인근 산업단지와 국도 5호선 확장 등으로 중소기업이 입주하는 등 산업적 기반도 일부 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 농업 활동을 위한 기반 시설들이 일부 존재합니다. (검색 결과 종합)

4.3. 토지이용계획

* 계획관리지역, 보전관리지역

* 가축사육제한구역(일부제한 700m)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근에 직접적인 대규모 편의시설은 확인되지 않으나, 함안군 칠북면 소재지 또는 인근 지역으로 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가장 가까운 교육 시설로는 칠북초등학교가 있으며, 의료시설은 함안군 보건소 또는 인근 지역 병원을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 접근성

주요 도로와의 연결성은 보통 수준으로, 농로 및 경작로를 통해 진입 가능합니다. 국도 5호선이 인근에 있어 창원시 등 주변 도시와의 연계성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역 및 보전관리지역으로 묶여 있어 건축 행위 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등의 제한사항을 확인해야 합니다.

6.2. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 주의가 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

제시외 건물(1-1~1-4) 및 제시외 수목(1-5)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리가 필요합니다.

6.4. 농로 및 경작로 이용

본건으로 연결되는 도로는 폭이 좁은 농로 및 경작로로, 차량 진입 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 칠북면 봉촌리에 위치한 임야(현황 과수원)로서, 감정가는 106,141,750원입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 각종 개발 제한이 존재합니다. 현재 과수원으로 이용 중이며, 매각에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차인은 없습니다. 주변 환경은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 토지 이용 제한 사항과 공부상 지목과 현황의 차이점, 그리고 매각 포함된 제시외 물건에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 과수원으로서의 활용 가능성: 현재 과수원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 농업 관련 투자나 영농 활동을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 함안군 칠북면의 지역 개발 잠재력: 함안군 칠북면은 농업 발달과 더불어 산업단지 인접 등 지역 개발이 진행되고 있는 곳으로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 저렴한 입찰가 기대 가능성: 제시외 물건 포함, 지목과 현황 차이, 개발 제한 등 여러 요소를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건으로, 감정가는 106,141,750원입니다. 최근 유사 지역 임야 시세 및 경매 낙찰가 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치와 현황, 토지 이용 제한 등을 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다. (상세한 시세 조사는 별도 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.