나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106224 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319 답 경매

경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319 (답) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경106224(마산지원 경매5계). 감정가 500,940,000원, 최저가 96,221,000원. 매각기일은 2026-07-09입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 106224 [1]
소재지	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319
용도	답
매각기일	2026.07.09
관할법원	마산지원 경매5계 (055-240-9345)
이용제한	제한보호구역(해군기지), 계획관리지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	1,980㎡ (598.95평)

금액

감정가	500,940,000원
최저가	96,221,000원 (감정가 대비 20%)
입찰보증금	9,622,100원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.07.31	500,940,000원	유찰
2차	2025.09.04	400,752,000원	유찰
3차	2025.10.16	320,602,000원	변경
3차	2026.01.08	280,526,000원	유찰
4차	2026.02.12	196,368,000원	유찰
5차	2026.03.26	137,458,000원	변경
5차	2026.06.04	137,458,000원	유찰
6차	2026.07.09	96,221,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
형태 및 이용상태: -
인접 도로상태: -
토지이용계획 및 제한상태: -
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	25건	29%	90,749,912원
최근 6개월	30건	28%	80,915,660원
최근 12개월	52건	28%	140,117,518원

물건 비고

농경지(휴경지)로 이용중임. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 2023. 6. 2. 건축허가(신고번호: 2023-건축허가과-신축신고)를 득하였으나, 현재는 허가가 취소된 상태임. 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령 처분 대상이 될 수 있다는 구산면사무소의 사실조회 회신 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유 번호: 마산지원 2024타경106224 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319

용도: 답 (논)

감정가: 500,940,000원

토지면적: 1,980.00㎡ (약 599.05평)

토지지분: 1,980㎡

건물면적: 0㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창원원예농업협동조합 (근저당권자이자 임의경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리에 위치한 농경지(답)입니다. 주변은 대체로 농경지와 임야, 일부 주거시설이 혼재된 지역으로, 한적한 농촌 및 해안 지역의 특성을 보입니다. 구산면 지역은 아름다운 해안 경관과 함께 저도연륙교, 해양드라마세트장, 마산로봇랜드 등 관광자원을 갖추고 있습니다. 최근에는 구산해양관광단지 조성 사업이 추진되고 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 교통 상황: 국도 5호선이 인근 지역을 지나고 있으며, 이는 거제와 마산을 연결하는 주요 도로망입니다. 2020년 8월 국도 5호선 구산면 심리-난포리 구간 4차로 신설 및 개통으로 접근성이 향상되었으며, 마산 로봇랜드 등 관광지로의 이동이 용이해졌습니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있으나, 창원 시내로의 연결은 가능합니다.

* 편의시설: 구산면 자체에는 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대형마트, 백화점 등은 창원 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 구산면은 어촌 지역으로 해산물 관련 편의 시설은 이용 가능할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 내 다른 지역(웅남동 등)에서는 변전소, 송전탑, 폐기물처리시설 등이 혐오시설로 언급된 사례가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다 [물건명세서 참고사항].

* 소멸되는 권리: 등기부등본 상 근저당권(을13, 창원원예농업협동조합, 2023.06.19.)이 말소기준권리이며, 이 외 압류(갑5, 갑6, 갑9), 가압류(갑7) 및 임의경매개시결정(갑8) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 농업(답) 지역에 위치하며, 주변 역시 농경지 및 임야, 해안 인접 지역으로 이루어져 있습니다. 상업 활동보다는 농업 및 어업, 그리고 관광 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다.

* 개발 계획: 구산면 일대에 구산해양관광단지 조성사업이 추진 중이며, 이는 지역 경제 활성화 및 관광 수요 증가에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 난포·심리항 일대에서 어촌신활력증진사업이 추진되어 어업 환경 개선 및 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다. 이러한 개발 계획은 향후 해당 지역의 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 구산면은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 해안가와 인접해 있어 바다 조망 및 해안 산책이 가능한 지역입니다.

* 교통 및 접근성: 국도 5호선 개통으로 창원 시내 및 주요 관광지(마산로봇랜드 등)로의 접근성이 개선되었습니다. 하지만 대중교통보다는 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필요: 본 물건은 농지(답)이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 제출하지 않을 경우 매각 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 및 취득 자격 여부를 확인해야 합니다.

* 건축 허가 취소 및 원상회복 가능성: 2023년 6월 2일에 건축 허가(신고)를 득하였으나, 현재는 취소된 상태입니다. 또한, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경될 경우 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있다는 구산면사무소의 사실조회 회신이 제출된 점은 중요한 리스크 요인입니다 [물건명세서 참고사항].

* 법적 제한: 농지법 외에도 해당 토지의 이용 및 개발에 관한 다른 법적 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 부서(지자체, 농림축산식품부 등)를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리에 위치한 농경지(답)입니다. 넓은 토지 면적과 감정가를 보유하고 있으며, 국도 5호선 개통으로 접근성이 개선되고 구산해양관광단지 등 개발 호재가 있는 지역입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 과거 건축 허가 취소 및 토지 현황 변경 시 원상회복 명령의 가능성이 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 법적, 행정적 제한 사항을 면밀히 검토하고 해소 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 구산해양관광단지 조성 사업 등 지역 개발 계획은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

* 넓은 면적: 1,980㎡ (약 599.05평)의 넓은 토지는 향후 활용 방안에 따라 다양한 가치를 창출할 수 있습니다.

* 농업/귀촌 수요: 귀농, 귀촌 수요 증가 및 농업 활동을 위한 토지 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가서의 상세 내용, 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 향후 개발 전망, 농지 취득 관련 제약 조건 해소 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 전문가의 도움을 받아 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 수행하시기 바랍니다.1.물건기본정보