나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106224 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106224 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319 답 경매

• 사건번호: 2024타경106224
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319
• 용도: 답

마산지원 경매5계 2024타경106224 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319 | 감정가: 500,940,000원 | 최저가: 137,458,000원 | 용도: 답

1. 사건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

해당 물건은 마산지원 2024타경106224 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 319이며, 토지는 답(논)으로 이용되고 있습니다.

총 감정가는 500,940,000원이며, 매각 대상은 토지 전체(1980.00㎡, 약 599.0평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

채권자는 창OOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도: 답 (논)

감정가: 500,940,000원

토지면적: 1980.00㎡ (약 599.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

해당 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리에 위치합니다. 구산면은 창원시의 남서쪽에 위치하며, 면적이 넓고 3면이 바다로 둘러싸인 지형적 특성을 가지고 있습니다. 이는 전형적인 어촌 마을들이 산재한 지역임을 시사합니다. 과거에는 별개의 속현이었던 지역들이 창원군에 이속되면서 현재의 행정 구역을 형성하였습니다. 최근 경남 마산로봇랜드가 개장하고 구산해양관광단지 조성이 계획되는 등 관광 및 해양 관련 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

구산면은 과거 교통이 불편한 오지였으나, 면내를 관통하는 5번 국도가 연장 개통되었고 장기적으로 거제도와 교량 연결 계획도 있습니다. 하지만 난포리 319번지 자체의 구체적인 대중교통 접근성이나 도로 상황에 대한 상세 정보는 감정평가서 요약 표에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상

본 경매는 토지만을 매각 대상으로 합니다. 건물이나 부속 토지가 없는 순수 토지 매각 건입니다.

3.2. 경매 구분 및 채권자

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 이는 채무 불이행 시 담보권 실행을 통해 진행되는 일반적인 경매 절차입니다. 채권자는 창OOOOO입니다.

3.3. 주요 권리 사항 및 특이사항

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 이는 농지를 취득하려는 자는 관할 시장, 구청장, 읍장 또는 면장으로부터 발급받아야 하는 서류이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 2023년 6월 2일에 건축 허가(신고번호: 2023-건축허가과-신축신고)를 득하였으나 현재는 취소된 상태입니다. 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있다는 구산면사무소의 사실조회 회신이 제출된 점은 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용 현황

해당 토지는 현재 '답(논)'으로 이용 중이나, '농경지(휴경지)'로 이용 중이라는 주의사항이 있어 실제 경작 여부는 불확실합니다. 주변은 바다와 인접한 어촌 마을 지역 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 향후 개발 가능성

구산면 지역은 마산로봇랜드 개장 및 해양관광단지 조성 등 관광 개발이 추진되고 있습니다. 그러나 해당 토지가 농지이며, 건축 관련 허가 취소 및 원상회복 가능성이 언급된 점을 고려할 때, 직접적인 상업적 개발보다는 농업적 이용이나 향후 농지 관련 규제 완화, 또는 개발 계획 변경 등을 염두에 두어야 할 것입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

구산면에는 구산면 행정복지센터, 보건지소, 초등학교(구산초등학교 등), 중학교(구산중학교 등) 등의 공공 시설이 있습니다. 또한 저도연륙교, 마산로봇랜드 등 관광 명소가 있습니다. 하지만 난포리 319번지 자체의 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 접근성은 구산면 소재지나 더 넓은 생활권인 마산 시내 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 특성

구산면은 아름다운 해안 경관을 가진 지역으로, 어촌 활동과 더불어 관광 개발이 진행되는 곳입니다. 다만, 난포리 319번지는 농지이므로, 주거 또는 상업 시설보다는 농업적 가치나 투자 관점에서 접근해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

가장 큰 걸림돌은 '농지취득자격증명'의 필수 요건입니다. 농사를 짓거나 이를 증명할 수 없는 경우 소유권 이전이 불가능하며, 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중대한 위험이 있습니다.

6.2. 건축 허가 및 토지 변경 관련 문제

2023년 6월에 건축 허가를 받았으나 취소되었고, 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 대상이 될 수 있다는 사실조회 회신이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있으며, 원상회복에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법적 제약 및 원상회복 가능성

앞서 언급된 건축 허가 취소 및 토지 현황 변경 가능성은 토지 사용 및 개발에 대한 법적 제약을 야기합니다. 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 정보가 부족하여, 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

해당 물건은 농지로서, 농지 관련 법규 및 취득 자격 요건을 충족하는 매수자에게만 해당됩니다. 감정가는 5억 원 수준이지만, 농지취득자격증명 필요, 건축 허가 취소, 원상회복 가능성 등 여러 제약과 리스크가 존재합니다. 이는 토지의 일반적인 시장 가치와는 별개로, 취득 조건의 엄격함 때문에 실제 매수층이 제한될 가능성이 높습니다.

7.2. 적합 구매자

본 물건은 다음과 같은 구매자에게 적합할 수 있습니다.

- 해당 지역에 농지를 소유하고 있거나, 농업 경영 계획이 있는 실제 농업인

- 농업진흥지역 외 토지로서 주말·체험 영농 목적(1,000㎡ 미만)으로 농지를 취득하고자 하는 경우

- 농지 관련 법규 및 취득 자격 요건을 명확히 이해하고, 필요한 절차를 이행할 수 있는 투자자

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

구산면 지역은 해양 관광 개발이 진행되고 있다는 점에서 장기적인 관점에서 발전 가능성이 있습니다. 만약 향후 관련 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 규제가 완화되거나, 인접 토지와의 통합 개발 가능성이 있다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 고려 사항

가장 중요한 고려 사항은 '농지취득자격증명' 취득 가능 여부입니다. 취득 자격을 충족하지 못하면 입찰 자체를 포기해야 하며, 취득 후에도 건축 허가 취소 및 원상회복 관련 리스크를 철저히 분석해야 합니다. 또한, 해당 토지의 정확한 현황 파악 및 주변 토지 이용 계획에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계