나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106484 [2] 경상남도 의령군 정곡면 중교리 1419 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106484 [2] 경상남도 의령군 정곡면 중교리 1419 임야 경매

• 사건번호: 2024타경106484
• 주소: 경상남도 의령군 정곡면 중교리 1419
• 용도: 임야

마산지원 경매5계 2024타경106484 | 소재지: 경상남도 의령군 정곡면 중교리 1419 | 감정가: 1,680,000원 | 최저가: 421,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2024타경106484 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경106484 (2)

소재지: 경상남도 의령군 정곡면 중교리 1419

용도: 임야

감정가: 1,680,000원

토지면적: 800.00㎡ (약 242평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 의령군 정곡면 중교리에 소재한 임야입니다. 의령군 정곡면은 경상남도 내륙에 위치하며, 지역 내 교통의 중심지 역할을 하는 중교리를 중심으로 농업이 발달한 지역입니다. 중교리는 다양한 방향으로 통하는 도로망을 갖추고 있어 정곡면뿐만 아니라 인근 유곡면, 궁류면 주민들의 교통로 역할도 하고 있습니다. 특히 국도20호선(의령~정곡) 건설사업 구간에 포함되어 있어, 향후 접근성이 개선될 가능성이 있습니다. 주변에는 남강이 흐르고 있어 자연경관이 있을 수 있으며, 과거 임진왜란 당시 곽재우 장군의 정암진 전투가 있었던 역사적인 장소와도 연관이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징은 '분묘기지권'과 '맹지'라는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 있는 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리이며, 관습법상 인정되는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 경우에 따라서는 분묘 연고자와의 협의 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, '맹지'라는 점은 지적도상 도로와 직접 접하지 않아 차량 등 공공도로로의 진출입이 불가능함을 의미합니다. 이는 건축 허가에 제한을 줄 수 있으며, 토지 이용에 상당한 제약을 초래합니다. 맹지 탈출을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보, 사도 개설 등의 방법이 있으나, 이는 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농촌 지역인 경상남도 의령군 정곡면에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구 분석은 어렵습니다. 정곡면은 벼농사를 주 작목으로 재배해왔으며, 최근에는 수박, 양상추, 호박, 새송이버섯, 딸기, 단감 등 다양한 작물 재배와 축산업을 통해 소득 향상을 꾀하고 있는 지역입니다. 지역 내 농업 관련 지원 시설이나 소규모 농산물 판매처 등이 있을 수 있으나, 구체적인 상권 형성은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

정곡면 중교리는 정곡면의 행정을 관리하는 기관과 더불어, 인구 감소와 고령화에 따른 복지 향상을 위한 주간 보호, 방문 요양, 방문 목욕 등을 담당하는 정남 실비복지센터가 운영되고 있습니다. 인근에 큰 도시의 편의시설 접근성은 제한적일 수 있으나, 면 단위 지역의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 의령읍 등 인근 지역과의 연계를 통해 생활 기반을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 분묘기지권 존재 가능성입니다. 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이는 추후 분묘 연고자와의 분쟁이나 이장 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 둘째, 맹지라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다. 진입로 확보를 위한 별도의 비용과 노력이 필요합니다. 셋째, 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하다는 점입니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용이 발생할 수 있습니다. 넷째, 자생하는 입목을 포함한 감정평가액으로, 이는 토지 자체의 가치 외에 입목의 가치도 포함되었음을 의미합니다. 다만, 이러한 상태는 토지 이용에 대한 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다. 검색 결과 상, 의령군 정곡면 중교리 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 168만 원으로 매우 낮은 가격에 나와 있지만, 분묘기지권, 맹지, 불분명한 지적 경계 등 다수의 심각한 하자를 가지고 있습니다. 특히 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 가장 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 분묘기지권은 예상치 못한 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 이러한 문제점들을 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 해당 물건은 이러한 특수 물건에 대한 전문적인 지식과 경험을 갖춘 투자자 또는 해당 토지를 특정 목적(예: 임야 자체 활용, 인접 토지와의 병합 등)으로만 활용하려는 경우에만 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

매우 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 차익 기대: 현재 감정가는 168만 원으로, 만약 경매에서 낮은 가격에 낙찰받는다면 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

특수 물건 투자 경험자에게는 기회가 될 수 있음: 분묘기지권 및 맹지 등 하자 물건을 해결하는 경험이 있는 투자자에게는 상대적으로 경쟁이 낮은 상태에서 입찰에 참여할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 상기 투자 포인트는 하자 해결 가능성 및 추가 비용 발생 여부에 따라 그 실현 가능성이 크게 달라지므로, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.1.마산지원 2024타경106484 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경106484 (2)

소재지: 경상남도 의령군 정곡면 중교리 1419

용도: 임야

감정가: 1,680,000원

토지면적: 800.00㎡ (약 242평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 의령군 정곡면 중교리에 소재한 임야입니다. 의령군 정곡면은 경상남도 내륙에 위치하며, 지역 내 교통의 중심지 역할을 하는 중교리를 중심으로 농업이 발달한 지역입니다. 중교리는 다양한 방향으로 통하는 도로망을 갖추고 있어 정곡면뿐만 아니라 인근 유곡면, 궁류면 주민들의 교통로 역할도 하고 있습니다. 특히 국도20호선(의령~정곡) 건설사업 구간에 포함되어 있어, 향후 접근성이 개선될 가능성이 있습니다. 주변에는 남강이 흐르고 있어 자연경관이 있을 수 있으며, 과거 임진왜란 당시 곽재우 장군의 정암진 전투가 있었던 역사적인 장소와도 연관이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징은 '분묘기지권'과 '맹지'라는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 있는 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리이며, 관습법상 인정되는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 경우에 따라서는 분묘 연고자와의 협의 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, '맹지'라는 점은 지적도상 도로와 직접 접하지 않아 차량 등 공공도로로의 진출입이 불가능함을 의미합니다. 이는 건축 허가에 제한을 줄 수 있으며, 토지 이용에 상당한 제약을 초래합니다. 맹지 탈출을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보, 사도 개설 등의 방법이 있으나, 이는 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농촌 지역인 경상남도 의령군 정곡면에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구 분석은 어렵습니다. 정곡면은 벼농사를 주 작목으로 재배해왔으며, 최근에는 수박, 양상추, 호박, 새송이버섯, 딸기, 단감 등 다양한 작물 재배와 축산업을 통해 소득 향상을 꾀하고 있는 지역입니다. 지역 내 농업 관련 지원 시설이나 소규모 농산물 판매처 등이 있을 수 있으나, 구체적인 상권 형성은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

정곡면 중교리는 정곡면의 행정을 관리하는 기관과 더불어, 인구 감소와 고령화에 따른 복지 향상을 위한 주간 보호, 방문 요양, 방문 목욕 등을 담당하는 정남 실비복지센터가 운영되고 있습니다. 인근에 큰 도시의 편의시설 접근성은 제한적일 수 있으나, 면 단위 지역의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 의령읍 등 인근 지역과의 연계를 통해 생활 기반을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 분묘기지권 존재 가능성입니다. 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이는 추후 분묘 연고자와의 분쟁이나 이장 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 둘째, 맹지라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다. 진입로 확보를 위한 별도의 비용과 노력이 필요합니다. 셋째, 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하다는 점입니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용이 발생할 수 있습니다. 넷째, 자생하는 입목을 포함한 감정평가액으로, 이는 토지 자체의 가치 외에 입목의 가치도 포함되었음을 의미합니다. 다만, 이러한 상태는 토지 이용에 대한 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다. 검색 결과 상, 의령군 정곡면 중교리 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 168만 원으로 매우 낮은 가격에 나와 있지만, 분묘기지권, 맹지, 불분명한 지적 경계 등 다수의 심각한 하자를 가지고 있습니다. 특히 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 가장 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 분묘기지권은 예상치 못한 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 이러한 문제점들을 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 해당 물건은 이러한 특수 물건에 대한 전문적인 지식과 경험을 갖춘 투자자 또는 해당 토지를 특정 목적(예: 임야 자체 활용, 인접 토지와의 병합 등)으로만 활용하려는 경우에만 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

매우 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 차익 기대: 현재 감정가는 168만 원으로, 만약 경매에서 낮은 가격에 낙찰받는다면 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

특수 물건 투자 경험자에게는 기회가 될 수 있음: 분묘기지권 및 맹지 등 하자 물건을 해결하는 경험이 있는 투자자에게는 상대적으로 경쟁이 낮은 상태에서 입찰에 참여할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 상기 투자 포인트는 하자 해결 가능성 및 추가 비용 발생 여부에 따라 그 실현 가능성이 크게 달라지므로, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

법원 정보

마산지원 경매5계