나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5938 [1] 경상남도 양산시 남부동 608-1 상록경남아너스빌 103동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산남부고등학교" 남측 인근에 위치한 상록경남아너스빌 103동 17층 1703호이며, 인근지역은 아파트단지가 밀집한 지대이며,제반 주위환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 17층 1703호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 이중창호임

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 아파트단지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내 외부 가로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계:미상입니다
나. 기타참고사항: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경5938 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 남부동 608-1 상록경남아너스빌 103동 17층 1703호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

299,000,000원 (2억 9천 9백만원)

1.5. 면적

토지면적: 50.77㎡ (약 15.36평)

토지지분: 50.769㎡ (약 15.36평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.88㎡ (약 25.68평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

양OOO

1.9. 아파트 정보

1.9. 1. 아파트명: 상록경남아너스빌

1.9. 2. 주소: 경상남도 양산시 남부동 608-1

1.9. 3. 사용승인일: 2005년 10월 21일

1.9. 4. 동수/세대수: 총 14개 동, 998세대

1.9. 5. 층수: 25층 (건물 기준)

1.9. 6. 전용면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

1.9. 7. 건물(103동) 총 면적: 9389.25㎡ (약 2842.71평)

1.9. 8. 단지 전체 면적 (대지권): 54950.6㎡ (약 16625.78평)

1.9. 9. 총 주차대수: 1174대 (지하 1167대, 지상 7대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산남부고등학교" 남측 인근에 위치한 상록경남아너스빌 103동 17층 1703호입니다. 인근 지역은 아파트단지가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내외부의 도로망 상태는 양호한 편입니다.

2.4. 주변 시설 및 환경 (지도 검색 결과)

본건 주변으로는 양산남부고등학교, 양산여자고등학교, 신주초등학교 등 다수의 교육시설이 위치해 있습니다. 또한, 단지 인근으로 다양한 편의시설과 상업 시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 바에 따르면, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 6월 16일 접수된 양산농업협동조합 근저당권 (권리금액 224,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 경봉우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 2월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권보존(2005.11.25), 소유권이전(2006.01.18, 2010.12.22) 후, 근저당권(2021.06.16), 압류(2022.02.22), 가압류(2023.11.01), 임의경매(2024.07.17) 등이 설정되었습니다. 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 235,200,901원입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

단지 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 단, 본 물건은 주거용 아파트이므로 상권 분석보다는 주거 가치 및 입지 조건이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

차량 접근성 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육환경

단지 남측 인근에 양산남부고등학교가 있으며, 초등학교 및 중학교와의 거리도 적정하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

감정평가서 상 특이사항은 없습니다.

6.2. 주의사항

감정가(299,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.88㎡ 기준 23,000,000원 ~ 24,500,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 상세한 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.3. 특수물건정보

제공된 정보상 특수물건에 해당되는 내용은 없습니다.

6.4. 임차인 관련 주의 문구

본 건 임차인 경봉우는 전입일자(2011.02.17)가 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 관계와 다를 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 남부동에 위치한 아파트로, 양산남부고등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 단지 규모가 크고(998세대, 14개동) 주변 교통 및 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인 보증금은 없어 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 시세 차이가 존재하는 점은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 가치: 998세대의 대단지로 지역 내에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교육 및 생활 인프라: 학교, 편의시설 등 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리 분석 결과를 바탕으로 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 현재 실거래가와 감정가 간의 괴리를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력을 고려한 투자가 가능합니다. (단, 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(84.88㎡ 기준 23,000,000원 ~ 24,500,000원)와 감정가(29,900,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 275,000,000원입니다. 이는 감정가를 하회하지만 최근 실거래가보다는 높은 수준으로, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 외 추가 부담금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.