나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111079 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 산106-15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111079 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 산106-15 임야 경매

• 사건번호: 2024타경111079
• 주소: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 산106-15
• 용도: 임야

울산지방법원 경매8계 2024타경111079 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 산106-15 | 감정가: 322,632,000원 | 최저가: 110,662,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경111079 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경111079 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 산106-15

용도: 임야

감정가: 322,632,000원

토지면적: 8962.00㎡ (약 2,711평)

토지지분: 8962㎡ (약 2,711평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리 "골안못" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 임야와 함께 상업용, 주거용 건물이 혼재하는 지역입니다. 임야로서의 통행 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 사다리형의 남측 하향 경사 지형을 이루고 있습니다. 지적도상으로는 맹지이나, 남서측 인접지를 통해 출입이 용이한 상황입니다. 토지이용계획상으로는 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-27, 축종별 제한거리 250m 미만 축종), 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 우OOOOOO입니다. 본건의 가장 큰 권리 상 특이사항은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 감정평가서 요약에도 '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있으며, '미확인 분묘가 소재할 수 있음'으로 주의를 요하고 있습니다. 분묘가 실제로 존재하는 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으므로, 현장 조사를 통해 분묘의 유무 및 성립 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야가 주된 용도이며, 주변에 임야 외에 상업용 및 주거용 건물이 혼재하는 지역입니다. 이는 전형적인 개발 초기 단계 또는 전원생활과 일부 상업시설이 공존하는 지역의 특징을 보입니다. 현재로서는 뚜렷한 상업 활동이 활발한 중심 상권으로 보기 어려우나, 향후 지역 개발 방향에 따라 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

소재지가 울산광역시 울주군 상북면 산전리 지역으로, 도심과는 다소 거리가 있는 산간 지역의 특성을 가지고 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준일 것으로 예상되며, 인접한 도로를 통해 차량으로 접근이 가능합니다. 주변에 대규모 편의시설보다는 자연환경이 풍부한 지역으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 분묘 이장 등과 관련하여 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발 역시 제한될 수 있습니다. 지적도상 맹지라는 점도 접근성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다. 주변에 알려진 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 농림지역 및 산림지역의 특성을 고려할 때, 대규모 개발 사업 시 환경적인 영향이나 주민 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 상북면 산전리 소재 본 임야는 현재 '분묘기지권'의 존재 가능성과 엄격한 개발 제한 규제(농림지역, 보전산지, 임업용산지)로 인해 일반적인 토지 투자 관점에서는 접근에 신중을 기해야 하는 물건입니다. 맹지이지만 인접지를 통해 출입이 용이하다는 점은 긍정적이나, 토지 이용의 제약이 크므로 명확한 개발 계획이나 활용 방안이 없다면 가치 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

1. 분묘기지권 협상 및 처리 : 만약 분묘기지권이 성립되어 있고, 이를 해결할 수 있는 명확한 방안(협상, 이장 등)이 있다면, 제한적인 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

2. 장기적인 지역 개발 가능성 : 울산시 인근의 산림 지역으로서, 장기적인 관점에서 농림업 지원 정책 변화 또는 주변 지역 개발에 따른 간접적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 불확실하며, 단기 및 중기 투자 관점에서는 부적합합니다.

3. 농림업 관련 활용 : 농림지역 및 임업용산지의 지정 목적에 부합하는 농업, 임업 관련 시설(예: 약초 재배, 산채 채취 등)로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있으나, 이 역시 엄격한 규제를 준수해야 합니다.

결론적으로, 본 물건은 분묘기지권 및 개발 제한이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 투자 시에는 해당 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 전문가의 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계