나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111772 [1] 울산광역시 북구 중산동 544-1 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111772 [1] 울산광역시 북구 중산동 544-1 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경111772 | 소재지: 울산광역시 북구 중산동 544-1 | 감정가: 39,347,000원 | 최저가: 9,447,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

울산광역시 북구 중산동 544-1 물건 보고서

사건번호: 울산지방법원 2024타경111772 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 544-1

용도/현황: 지목-전 / 현황-주차장

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 서OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 39,347,000원

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 울산광역시 북구 중산동 "이화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 주거 및 근린생활 지역입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 도로

토지는 사다리형에 가까우며 자체 지반은 대체로 평탄합니다. 지목은 '전'이지만 현재는 '주차장'으로 이용 중인 상태입니다. 북측 및 동측으로 폭 약 4-5m의 포장도로와 각각 접하고 있어 진출입은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 특히 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적, 중산동고분군)에 저촉되어 개발 행위에 상당한 제약이 있을 수 있습니다. 가축사육 제한구역(전부제한)에도 해당합니다. 또한, '도시관리계획 입안중(2024-07-04)'인 상태로 향후 계획 변경에 따른 불확실성(리스크 또는 기회)이 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자(서OO)와 채무자(서OO)가 동일하여 권리관계는 비교적 단순한 편입니다. 채권자(한OOOOOOO)의 채권 확보를 위한 강제집행 사건입니다. 매각대상은 토지(전부)입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요)

본 물건은 지목이 '전'인 농지이므로 매수인은 반드시 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수되어 반환되지 않습니다.

* **원상회복 명령 가능성:** 지목은 '전'이나 현황은 '주차장'으로 이용 중입니다. 법원의 사실조회 회신서에 따르면, 관할관청으로부터 원상회복명령(농지로 복구)이 발하여질 가능성이 명시되어 있어 매수인은 이 부분을 인수할 리스크가 있습니다.

3.3. 제시외 및 임대차 관계

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거지역에 인접한 자연녹지 지역의 소규모 필지이며, 상업적 활용도가 높은 입지는 아닙니다. 현황이 주차장인 점을 고려할 때, 주변 주택가나 공동주택 거주민을 위한 소규모 주차 공간 또는 창고/농업 관련 시설 부지로의 활용이 검토될 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

이화초등학교 인근으로 주거 밀집도가 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 지도 및 주변 정보 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설(예: 대형 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (농취증 및 원상회복)

농지취득자격증명 제출 의무가 매수인의 가장 큰 부담입니다. 또한, 주차장으로 이용 중인 현황을 농지 원상으로 회복해야 할 의무가 발생할 가능성이 높아, 낙찰 후 추가적인 복구 비용과 행정적 절차 리스크를 안고 시작해야 합니다.

5.2. 개발 리스크 (토지이용계획)

자연녹지지역, 자연취락지구, 그리고 **역사문화환경보존지역**이라는 복합적인 규제로 인해 사실상 일반적인 건축 행위나 용도 변경은 매우 제한적일 수 있습니다. 특히 문화재 관련 규제는 개발에 장기적인 제약을 가합니다.

5.3. 불확실성 리스크 (도시관리계획 입안중)

도시관리계획이 입안 중인 상태는 향후 용도가 변경되어 가치 상승의 기회가 될 수도 있지만, 규제가 더욱 강화되거나 예상치 못한 용도로 결정될 리스크도 동시에 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 소형 필지로 비교적 낮은 감정가에 형성되어 있으나, 지목(전)과 현황(주차장)의 불일치로 인한 원상회복 명령 가능성, 그리고 역사문화환경보존지역 등 중첩된 규제로 인해 진입 장벽이 높은 물건입니다. 실수요 목적의 일반 투자자보다는 해당 지역의 규제 및 농지법에 대한 이해도가 높고, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자나 인근 주민에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 주변 주거단지 인근의 소규모 주차장 활용 가능성(단, 원상회복 명령 이행 후).

**차익 실현:** 규제가 심하여 유찰 가능성이 높으며, 저감정가에서 낙찰받을 경우 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

**장기적 관점:** 도시관리계획 입안중 결과에 따라 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (매우 불확실)

**주의사항:** 입찰 전 반드시 관할 지자체(농지 담당 및 문화재 담당 부서)를 통해 농취증 발급 가능 여부 및 원상회복 명령의 구체적인 내용과 비용을 확인 후 입찰하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계