나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11061 [1] 대전광역시 서구 탄방동 OOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "탄방초등학교" 북서측 인근에 위치하는 하이플러스 제8층 제826호로서, 주위는 상업 및 업무용 시설, 각종 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 14층 건내 8층 826호로서,
사용승인일: 2005.03.22
외벽: 돌붙임 마감 및 적벽돌 마감, 칼라복층유리 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 판매 및 영업시설, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 21미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 보행자전용도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로 (접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11061 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 743 하이플러스 8층 826호

용도: 오피스텔

감정가: 52,000,000원

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

건물면적: 32.85㎡ (약 9.94평) (건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 고OO

사용승인일: 2005년 3월 22일

2. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 탄방동 소재 "탄방초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 상업 및 업무용 시설, 각종 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 21미터, 동측으로 노폭 약 15미터, 서측으로는 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 16일 의정부세무서장의 압류 (등기부 구분 갑4)

주요권리 내역:

* 임차인: 고지환, 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2023년 11월 13일, 배당신고일자 2024년 12월 20일.

* 고지환 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원에 대해 배당받을 예정으로 분석됩니다. 해당 임차인에 대한 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 주의사항: 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 17번 주택임차권(2025년 10월 21일 접수)이 존재합니다. 이 임차권의 경우, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금 액수는 미상입니다.

기타 등기사항: 소유권 변동 이력(박장숙 → 정혁준)이 있으며, 다수의 압류 및 강제경매 등기가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

해당 건물인 '하이플러스'는 대전 서구 탄방동 중심상업지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업, 업무, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

건축물대장상 해당 건물은 판매시설, 업무시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있으며, 총 332호실을 보유하고 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설 및 관공서가 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교육시설: 본건 북서측 인근에 탄방초등학교가 위치하고 있습니다.

주거환경: 오피스텔로서 업무 및 주거용으로 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

17번 순위 임차인의 보증금 미변제분 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 을구 순위 17번 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 정확한 보증금 액수가 미상이므로, 인수 금액 발생 가능성과 그 규모를 예측하기 어렵습니다. 이는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 확인 절차가 필요합니다.

건물 면적 정보 불일치 가능성: 감정평가서상 건물 면적(22.92㎡)과 건축물대장 JSON 데이터 상 해당 호실(826호)의 전용면적(32.85㎡) 사이에 차이가 있습니다. 실제 등기부상 정확한 면적 및 활용 가능 면적을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 탄방동 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로서, 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다.

감정가 52,000,000원에 비해 최근 매매 시세가 70,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 을구 순위 17번 임차인의 보증금 미변제분 인수 가능성입니다. 해당 임차인의 보증금 액수가 미상이므로, 실제 인수 금액이 발생할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가했던 점도 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

활발한 상업지구 내 우수한 입지: 탄방동 중심 상권으로 유동인구 및 배후 수요 확보가 용이합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 52,000,000원

최근 매매 시세: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

주요 임차인(고지환) 보증금: 50,000,000원 (배당 예상, 인수 보증금 0원)

을구 순위 17번 임차인 보증금: 미상 (매수인 인수 가능성 있음)

종합적인 시세, 감정가, 그리고 을구 순위 17번 임차인의 보증금 미변제분 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금(미상)을 제외하고 산정해야 하나, 금액을 알 수 없어 정확한 계산은 어렵습니다. 따라서, 투자 위험을 고려하여 예상 입찰가를 58,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 17번 순위 임차인의 정확한 보증금 액수 및 법적 효력 등을 추가적으로 면밀히 조사하시기 바랍니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.