나이스옥션 법원경매 대전 2024타경9334 [1] 대전광역시 동구 가양동 326-30 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경9334 [1] 대전광역시 동구 가양동 326-30 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경9334
• 주소: 대전광역시 동구 가양남로23번길 40
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매10계 2024타경9334 | 소재지: 대전광역시 동구 가양남로23번길 40 | 감정가: 1,054,509,960원 | 최저가: 361,696,000원 | 용도: 다가구주택

1. 대전지방법원 2024타경9334 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경9334 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 326-30

용도: 다가구주택

감정가: 1,054,509,960원

토지면적: 276.00㎡ (약 83.50평)

건물면적: 410.99㎡ (약 124.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO

특이사항: 선순위 임차권 존재

주의사항: 일괄매각. 연면적에 포함되지 않은 확장 발코니 등은 건물 감정평가 및 매각에 포함됨. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

*물건 기본 정보

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 10억 5천만 원이며, 토지 면적은 276.00㎡(약 83.50평), 건물 면적은 410.99㎡(약 124.32평)입니다. 채권자는 서OOO이며, 선순위 임차권이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 연면적에 포함되지 않은 확장 발코니 등도 매각에 포함됩니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

*입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

*권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 서OOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위 임차권'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 권리이므로, 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 배당 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다. 해당 임차권의 정확한 분석은 명도 및 인수될 권리 파악에 결정적인 영향을 미칩니다.

*상권분석

본 물건이 위치한 가양동 지역은 주거 단독 및 다가구 주택이 밀집된 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 가양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 교통의 요지라기보다는 지역 주민을 위한 생활권 상권으로 보는 것이 적절합니다.

*생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 다가구주택으로, 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 공부상 1층은 계단실, 2-3층은 각 6가구씩 총 12가구, 4층은 1가구로 구성되어 있어 총 19가구의 거주가 가능한 구조입니다. 전기, 급배수, 위생, 난방 설비 등 기본적인 설비는 모두 갖추고 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 공실 여부나 실제 임대 현황은 별도 확인이 필요합니다.

*잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '선순위 임차권'의 존재입니다. 해당 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으며, 이는 매각 이후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있습니다. 또한, '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 '가축사육제한구역(전부제한지역)' 및 '교육환경보호구역(상대정화구역)'은 향후 건축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있으므로, 반드시 관련 기관을 통해 별도 확인이 필요합니다. '임대관계 미상'이라는 점도 공실 리스크나 명도 저항 등 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 특별매각조건으로 인한 높은 매수신청보증금 역시 초기 자금 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

*종합 의견

대전 동구 가양동에 위치한 본 다가구주택은 초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 건물의 구조와 설비는 일반적인 다가구주택의 형태를 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차권의 존재는 본 건의 가장 큰 변수이며, 이에 대한 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 용도 제한 가능성이 있는 토지이용계획 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 전 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

*투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 주거 밀집 지역 내 위치: 꾸준한 임대 수요 기대 가능

2. 초등학교 인근: 교육 환경 관련 안정성

3. 건물 연면적 활용도: 다수의 가구 구성으로 인한 수익 잠재력 (임대 현황 확인 시)

다만, 선순위 임차권 분석 및 인수 여부, 명도 가능성, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 높은 매수신청보증금과 제한구역 지정 여부 등도 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 요소입니다.

법원 정보

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