나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122480 [1] 대전광역시 중구 용두동 137-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 "오룡역" 북서측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 단독주택, 점포겸용주택, 다가구 주택 및 상가 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 각각 로폭 약8미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-27), 소로2류(폭 8m-10m)(용두26)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(용두9)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 토지 위 지상의 화단 및 조경수는 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.04.26)
- 외벽 : 석재붙임 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

통칭 ""DAON HOUSE" 로 이용중임.

- 1층 : 계단실
- 2층 : 다가구주택(5가구)
- 3층 : 다가구주택(5가구)
- 4층 : 다가구주택(5가구)
- 5층 : 다가구주택(3가구)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2)와 연접하여 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물인 제시외건물[㉠-㉢]이 소재하여 개략적으로 실측사정 및 관찰감가를 하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(2) 5층은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 되어 있으나 탐문조사에 의하면 "다가구주택 3가구"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지상의 화단 및 조경수는 토지 감정평가 및 매각에 포함됨.
5층은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현황은 "다가구주택 3가구"로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경122480 (1)

소재지: 대전광역시 중구 용두동 137-1 (신주소: 대전광역시 중구 동서대로1321번길 91)

용도: 다가구주택

토지 면적: 282.00㎡ (약 85.31평)

건물 면적: 562.22㎡ (약 170.06평)

건물 제시외 면적: 128.70㎡ (약 38.93평)

감정가: 1,880,111,600원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 양

사용 승인일: 2021년 04월 26일

특이사항: 중복 사건, 일괄 매각. 제시외 건물, 지상 화단 및 조경수 포함. 5층 공부상 용도와 현황 용도 불일치.

2. 입지조건

위치: 대전광역시 중구 용두동 소재, "오룡역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주위는 단독주택, 점포겸용주택, 다가구 주택 및 상가 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 오룡역이 북서측 인근에 위치합니다.

도로: 본건 북동측 및 북서측으로 각각 로폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(을지대학교 대전캠퍼스)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

토지 등기부: 현재 소유권은 송선남 명의로 되어 있습니다. 등기부상 한밭새마을금고의 근저당(을1)이 말소기준권리이며, 그 외 강제경매(갑4), 가압류(갑5, 갑6), 압류(갑7), 임의경매(갑8) 등 다수의 권리 사항이 모두 말소된 상태입니다.

건물 등기부: 건물 등기부상 소유권 보존은 송선남 명의입니다. 토지 등기부와 마찬가지로 한밭새마을금고의 근저당(을1)이 말소기준권리이며, 다수의 주택임차권(을4, 을5, 을6, 을7, 을8, 을9, 을10, 을11, 을12, 을13, 을14) 및 강제경매(갑2), 가압류(갑3, 갑4), 압류(갑5), 임의경매(갑6) 등이 모두 말소되었습니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면, 모든 등기된 주택임차권 및 현황 조사된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 박채은: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-25, 확정 2021-05-31, 배당 2024-12-03, 대항력 없음.

* 고은주: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-11, 확정 2021-05-11, 배당 2024-12-04, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자박도건): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-06-25, 확정 2021-06-09, 배당 2023-07-25, 대항력 없음.

* 김효정: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-15, 확정 2021-05-20, 배당 2024-12-16, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자박정미): 보증금 93,550,000원, 차임 150,000원, 전입 2021-06-08, 확정 2021-06-09, 배당 2023-07-25, 대항력 없음.

* 김서희: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-03, 확정 2022-01-28, 배당 2024-11-28, 대항력 없음.

* 이대현: 보증금 100,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-09-26, 확정 2022-09-05, 배당 2025-01-17, 대항력 없음.

* 이정행: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-07, 확정 2021-05-07, 배당 2023-08-31, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자성정우): 보증금 80,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-06-14, 확정 2021-06-16, 배당 2023-07-25, 대항력 없음.

* 양호승: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-24, 확정 2021-05-11, 배당 2025-02-17, 대항력 없음.

* 김서희: 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-05-03, 확정 2021-05-03, 배당 2024-12-04, 대항력 없음.

* 이진영: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-22, 확정 2021-06-01, 배당 2024-12-16, 대항력 없음.

* 송선학: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-25, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대전광역시 중구 용두동 일대는 역세권 주변으로 주거지와 상업 시설이 혼합된 일반적인 도시 상권의 특징을 보입니다.

* 오룡역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 노선버스가 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

* 다수의 상가 및 점포들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다가구 주택 및 단독 주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 학교(을지대학교 대전캠퍼스)가 있어 학생 관련 상권 또한 기대할 수 있습니다.

* 특정 혐오 시설이나 유해 시설이 주변에 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설:

* 본건은 을지대학교 대전캠퍼스와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 행위가 제한될 수 있음을 의미합니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

편의시설:

* 다수의 상가 및 점포가 소재하여 쇼핑, 외식 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 오룡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

의료시설:

* 대전광역시 내 종합병원 및 다양한 규모의 병원, 의원 등이 다수 분포하고 있어 의료 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치:

* 건축물대장상 5층은 "제2종근린생활시설(사무소)"로 기재되어 있으나, 실제 현황은 "다가구주택 3가구"로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 신청 등의 절차가 필요할 수 있으며, 관련 행정 절차에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 부속물:

* 건물 제시외 면적 128.70㎡ (약 38.93평)에 해당하는 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 또한, 지상의 화단 및 조경수도 토지 감정평가 및 매각에 포함되었습니다. 이는 별도의 철거 또는 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

중복 사건:

* 사건번호에 (1)이 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 진행되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 관련:

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인되나, 다수의 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 협의 및 이사비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 일부 임차인의 경우 차임(월세)이 0원으로 표시되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본건에서는 모든 임차인이 대항력 없음으로 판단됩니다.)

신축 건물의 유지보수:

* 2021년에 사용 승인된 건물로 신축급이지만, 다가구주택 특성상 다수의 세입자가 거주함에 따라 건물 노후화 및 시설 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 용두동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 다가구주택으로, 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 다수의 임차인이 거주하고 있으나 모두 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 5층의 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 제시외 건물 포함 등의 사항은 면밀한 검토가 필요합니다. 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호하여 즉각적인 수리 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

양호한 입지: 오룡역 인근에 위치하며, 주변에 상업시설 및 주거 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

깔끔한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

일괄 매각 및 제시외 포함: 토지, 건물, 제시외 건물, 화단, 조경수 일체를 일괄 매각하므로 별도의 권리 분석이나 협상이 불필요합니다.

안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임차인으로부터 꾸준한 월세 수입 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,880,111,600원

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이며, 모든 권리가 말소되는 깨끗한 상태의 신축급 다가구주택입니다. 따라서 감정가를 기준으로 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 관련 비용, 필요한 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 신축급 다가구 주택의 경우, 감정가의 80%에서 100% 사이에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 그러나 본건의 경우 5층 용도 불일치, 제시외 건물 포함 등 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 지역의 유사 다가구 주택 시세 조사, 임대 시장 동향 분석, 명도 예상 비용 산출, 건물 유지보수 및 리모델링 필요성 검토 등이 필수적입니다. 이러한 추가 분석을 바탕으로 본건의 실질 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.