나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123018 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북서측 근거리에 위치하는 에스알파크시티 제8층 제801호로서, 부근은 아파트단지, 도시형생활주택, 업무용빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는바, 주거용으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 각종 버스승강장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 제8층 제801호로서,

- 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감,
- 내벽 : 페인트, 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 주차설비, 승강기설비, 소방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측 및 서측으로 대로 및 중로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 중심상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 일반건축물대장상 현황도면 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경123018 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 801호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 7.21㎡ (약 2.18평)

건물면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, 북서측 근거리에 "국세청"이 있습니다. 주변은 아파트 단지, 도시형생활주택, 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 환경으로 무난한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 진출입 및 주차가 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 세종S-BRT가 인근에 위치해 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역에 해당하며, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 동측으로는 대로, 서측 및 남측으로는 중로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 4. 건물구조 및 상태

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 8층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 주요 권리내역

* 소유권이전: 갑4, 갑5 (이영옥, 한해란)

* 주택임차권: 을1 (김혜선, 보증금 120,000,000원) - 전입 2021-12-07, 확정 2022-11-24. 본 임차권은 매각으로 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 압류: 갑6, 갑7 (세종세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 갑8 (김혜선, 120,000,000원) - 대전지방법원 2024타경123018

1.3. 2. 인수되는 권리

물건명세서 및 등기부등본상, 을구 1번의 주택임차권(김혜선)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 해당 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

1.4. 상권분석

세종시 중심상업지역인 나성동에 위치하여 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 인근 국세청 등 공공기관 및 상업시설 이용객을 배후로 하고 있습니다. 다만, 최근 세종시 전체의 높은 상가 공실률(2026년 1분기 기준 중대형 상가 공실률 27%, 2025년 4분기 24.1%)은 지역 상권의 침체 가능성을 시사합니다. 해당 건물은 도시형생활주택으로 주거 용도이지만, 상업지역 내에 있어 유동인구 및 주변 상업시설과의 연관성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 및 세종S-BRT 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 마트, 병원 등 정보는 추가 확인 필요)

* 주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김혜선 임차인은 120,000,000원의 보증금으로 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 감정가(113,000,000원)보다 보증금이 높아, 임차인의 보증금 전액 변제가 경매 절차에서 이루어지지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 총 매수 부담액을 증가시킬 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서상 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. (예: 수리 필요 여부, 구조 변경 등)

* 세종시 상권 침체 우려: 높은 상가 공실률은 지역 경제 전반의 침체 가능성을 나타낼 수 있으며, 이는 부동산 가치에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(120,000,000원)이 감정가(113,000,000원)를 초과하여, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 세종시 전반의 상가 공실률 증가는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 위치: 행정중심복합도시 개발에 따른 지속적인 수요 기대.

* 원룸형 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요 확보 가능성.

* 교통 편의성: 대중교통 접근성이 양호함.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 하지만, 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인의 보증금 120,000,000원에서 경매 배당으로 일부 변제받는 금액을 제외한 잔액이 매수인의 실질적인 부담이 됩니다.

최근 시세 분석 결과, 에스알파크시티와 유사한 면적 및 유형의 도시형생활주택 실거래가는 2025년 12월 8천만원에서 1억원 사이로 확인됩니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 120,000,000원을 부담해야 하는 상황임을 감안해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 인수해야 하므로, 이를 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 낙찰가의 상단은 해당 물건의 실질적인 시장 가치와 인수 보증금을 합한 총 부담액이 과도하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 감정가 대비 약 80~90% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 예상 인수 보증금 잔액에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 102,000,000원 (보증금 인수 비용은 별도)

* 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 120,000,000원에서 경매 절차를 통한 배당금을 고려하지 않은 금액이며, 실제 낙찰 후 인수해야 할 보증금 잔액에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

* 특히, 임차인의 배당금이 얼마일지 예측하기 어렵기 때문에, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 추가적인 권리 분석이 권장됩니다.

* 세종시 상권 전반의 공실률 문제를 감안하여, 예상 임대 수익률과 공실 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

투자의 최종 결정은 충분한 현장 조사와 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.