나이스옥션 법원경매 대전 2024타경125564 [1] 대전광역시 서구 갈마동 343-54 해상수산 3층에이-301호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "동산아파트" 북측 인근에 소재한 해상수산 3층 에이-
301호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 의료시설, 아파트 단지, 다가구주택 및 다세대주택
등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

일반철골구조 경량철골조 및 철근콘크리트슬라브지붕 3층 건물 중 3층에이-301호로서,
(사용승인일자: 1991.7.23)
외벽: 알미늄 복합판넬 마감
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 인테리어 마감
바닥: 타일 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

의료시설(보강한방병원)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 완경사지이며, 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 광대로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 시가지경관지구(일반)(2018-08-10), 광로2류(폭 50m-70m)
(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

의료시설(한방병원)로 이용중임.

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경125564 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 343-54 해상수산 3층 에이-301호

용도: 의료시설 (한방병원)

감정가: 6,438,000,000원

토지면적: 1233.70㎡ (약 373.23평)

건물면적: 1350.10㎡ (약 408.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "동산아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 의료시설, 아파트 단지, 다가구 및 다세대 주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 주위로 광대로 및 소로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m), 소로1류(폭 10m-12m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용: 가장형의 토지로 완경사지에 위치하며, 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 대전.충남양돈축산업협동조합, 2020-06-30)

해당 물건의 권리분석상 말소기준권리는 2020년 6월 30일에 접수된 대전.충남양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 을1 근저당권을 포함한 을2, 을3, 을5, 을3-2, 갑12, 을7, 갑13 등 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기가 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액은 6,422,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. (단, 지상권에 대한 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안형수

* 대항력: 있음

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 15,450,000원 (연간 임차료로 추정)

* 전입/사업자등록일: 2020-03-03

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 150,000,000원에 대해 배당신고를 한 상태입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인이므로 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 회수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 해당 물건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 배후 수요가 존재합니다. 인근에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 의료시설이 밀집해 있습니다.

* 이용 현황: 현재 의료시설(한방병원)로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 상권 내 의료 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 주위 환경은 아파트 단지, 다가구/다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 본건은 현재 '의료시설(한방병원)'로 이용 중이나, 건축물대장상 주요 용도는 '제1종근린생활시설'이며 기타 용도는 '제1,2종근린생활시설'로 기재되어 있습니다. 이는 향후 의료시설 운영 또는 건물 용도 변경 시 법규상 제한이나 추가적인 인허가 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 안형수 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 150,000,000원에 대한 배당신고를 하였습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 대항력으로 인해 낙찰자가 임차인과의 관계를 명확히 해결하지 못할 경우 보증금 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 7월 23일 사용 승인된 건물로, 건물 준공 후 30년 이상 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 및 보강 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건 및 재매각: 중복 사건 및 재매각 이력이 있다는 점은 과거 경매 절차에서 매수 희망자를 찾지 못했거나, 다른 법적 또는 관리상의 복잡한 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구의 중심 지역에 위치하며, 현재 의료시설로 운영되고 있다는 점에서 잠재적인 가치가 있습니다. 교통 및 주변 환경도 양호한 편입니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물의 노후화 등은 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 용도 불일치 문제는 향후 합법적인 병원 운영에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 검토 및 당국과의 상담을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 의료 수요: 지역 내 의료시설 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 대로변 인접 및 대중교통 이용 편리성으로 인한 접근성이 좋습니다.

* 향후 개발 가능성: 만약 용도 불일치 문제가 해결된다면, 의료시설이나 다른 상업시설로서의 잠재적 가치가 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 6,438,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

위에서 언급된 잠재적 리스크(건축물 용도 불일치, 대항력 있는 임차인, 재매각 이력 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 면밀한 현장 조사, 법률 전문가 및 건축사와의 상담을 통한 용도 관련 리스크 해소 가능성 평가, 그리고 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석이 필수적입니다.

일반적으로 이러한 리스크 요인이 있는 경우, 감정가 대비 할인된 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 입찰가는 상기 사항들에 대한 종합적인 판단 이후에 결정되어야 할 것입니다.

주변 혐오시설 정보 검색 결과, 해당 소재지(대전광역시 서구 갈마동 343-54) 인근에서 보고된 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.