나이스옥션 법원경매 부천 2023타경45994 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2023.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공
동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 건물로의 차량 출입이 용이하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 도시철도역(김포골
드라인 "풍무역")등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 10층 1012호로서,
외벽: 페인팅 및 벽돌타일 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소화전, 자동화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측과 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종
지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m-35m)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(2014-08-27)(접
합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경
보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<
공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍
무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권이 미정리된 상태로서 구분소유권의
대상이 되는 건물부분과 그 적정대지사용권을 일체로 하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2023타경45994 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층 1012호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물 내 10층 1012호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 1717.30㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

감정가: 217,000,000원 (2억 1천 7백만원)

1.4. 경매 정보

채권자: 종OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 건물로의 차량 출입이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 도시철도역(김포골드라인 "풍무역") 등의 대중교통시설이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당 (종로동부새마을금고, 2020-10-30, 187,200,000원)

경매개시결정: 갑7 임의경매 (종로동부새마을금고, 2023-10-12, 187,200,000원)

등기부채권 총액: 187,200,000원

기타 권리: 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류 등기 (동고양세무서장, 고양세무서장) 등 다수.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 55,000,000원 (5천 5백만원)

차임: 400,000원 (월 40만원)

전입일자(사업일자): 2020-10-30

확정일자: 2020-10-30

배당신고일자: 2023-11-03

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 권리 인수 여부

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

임차인 이 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

근저당, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 "신풍초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 다수의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

외부 지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비, 소화전, 자동화재탐지 설비 등 오피스텔의 일반적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 등기사항전부증명서상 대지권이 미정리된 상태로, 대지권의 유무 및 면적을 정확히 알 수 없습니다.

감정평가 시 대지권 가격이 포함되었으나, 취득 후 대지권 관련 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

본 건에 대해 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다.

이는 최고가 매수 신고액과 동일한 가격으로 공유자가 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.

따라서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

(참고: 2024. 6. 19.자 전세사기피해자결정문이 제출되어 임차인의 우선매수신고가 가능함. 이는 임차인 이도가 공유자이면서 임차인일 가능성을 시사합니다.)

6.3. 기타

건물 임대관계는 미상입니다. (현재 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 넘버원리치안 오피스텔로, 풍무역 역세권과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

주변의 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

하지만, 대지권 미등기 상태로 인한 불확실성, 그리고 공유자 우선매수 신고는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

최근 실거래가 대비 감정가(최저매각가격)가 높은 점도 신중한 판단을 요구합니다.

8. 투자 포인트

역세권(풍무역) 및 초등학교 인접으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2020년 준공의 비교적 신축 건물로 상품성이 양호합니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

김포 풍무동 지역의 개발 잠재력 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 넘버원리치안 오피스텔의 전용면적 19.55㎡~30.91㎡ (약 5.9평~9.3평) 기준, 2024년 10월 9,200만원~9,500만원, 2025년 2월 16,000만원에 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 463만원 ~ 518만원 수준입니다.

본건은 건물면적 34.25㎡ (약 10.36평)으로, 최근 거래된 가장 큰 면적(30.91㎡)보다 크며 10층에 위치하여 층수 이점도 있습니다.

최근 최고가인 16,000만원 (30.91㎡)의 평당 가격(약 518만원)을 적용하여 본건(34.25㎡)의 시가를 추정하면, 34.25㎡ * 518만원/㎡ = 약 177,400,000원 (1억 7천 7백 4십만원) 수준으로 평가됩니다.

9.2. 감정가 및 최저매각가격

본건의 감정가는 217,000,000원이며, 이는 최저매각가격으로 책정되어 있습니다.

이는 최근 실거래가 추정치(약 1억 7천 7백만원)보다 상당히 높은 수준입니다.

9.3. 리스크 요인

대지권 미등기 상태로 인한 불확실성, 그리고 공유자 우선매수 신고는 입찰가 산정에 있어 중요한 리스크 요소입니다.

특히 공유자 우선매수 신고가 있을 경우, 최고가 입찰금액으로 공유자가 낙찰받을 수 있어 본 입찰은 무효가 될 수 있습니다.

9.4. 예상 입찰가 제안

현재 최저매각가격은 217,000,000원입니다.

시장 시세 분석 결과, 본 건의 적정 가치는 약 1억 7천 7백만원 내외로 추정됩니다.

감정가 대비 시세가 낮은 점, 대지권 미등기 및 공유자 우선매수라는 중대한 리스크를 감안할 때, 감정가(217,000,000원) 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

만약 입찰을 고려한다면, 다음과 같은 전략을 제안합니다.

* 첫째, 리스크 요인(대지권, 공유자)에 대한 추가적인 정보를 반드시 확인해야 합니다.

* 둘째, 확인된 리스크를 감안하여, 1억 7천 5백만원 ~ 1억 9천 5백만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다. 이 범위는 최근 시장 시세를 반영하고 리스크를 할인한 가격대입니다.

* 그러나 최저매각가격이 2억 1천 7백만원이므로, 이보다 낮은 금액으로 입찰하는 것은 불가능하며, 입찰한다 하더라도 이보다 높은 금액으로 경쟁이 붙을 경우 낙찰이 어려울 수 있습니다.

* 따라서, 투자 가치 대비 리스크가 크다고 판단될 경우, 금번 경매는 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.