나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6551 [4] 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가)-(라)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6551 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

토지지분: 29.5338㎡ (약 8.93평)

건물면적 (전용): 26.98㎡ (약 8.16평)

1.3. 건물 정보

건물명: 에스베네스트

층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 4층 401호

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

건축일: 2002년 02월 09일

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 412,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각: 여부 (특이사항)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 전형적인 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 2호선 봉천역 및 서울대입구역 등 주요 역 이용이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부상 주요 권리로는 을구 7번 순위의 수협은행 근저당권(말소기준권리, 432,000,000원), 을구 8번 순위의 주택임차권(강혜주, 250,000,000원, 인수) 등이 있습니다. 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 강혜주 (주택도시보증공사)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-03

확정일자: 2021-07-13

배당신고일자: 2024-02-23

대항력: 있음

비고: 등기부상 '을8 주택임차권'으로 등재되어 있으며, 채권액 250,000,000원에 대해 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차 보증금 250,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

* 이규성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-03

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 김영우

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-11-06

확정일자: 2023-11-06

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 명도 대상이 됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 을구 7번 순위의 근저당권(수협은행, 432,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 을구 8번 순위 주택임차권(강혜주)은 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

봉천동 일대는 다세대 주택 밀집 지역으로, 최근 젊은 1인 가구의 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 전세 사기 여파로 월세 수요가 늘고 있으며, 이에 따라 월세 가격도 상승하는 추세입니다.

4.2. 유사 물건 비교

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 전용면적(26.98㎡)이 동일한 '비쥬타운B'(100-84, 2016년식)가 2026년 7월 1일 28,300만원에 거래되었습니다. 본건 건물이 2002년식으로 비쥬타운B보다 연식이 오래되었으나, 감정가는 412,000,000원으로 제시되었습니다. 이는 최근 시장 상황 및 감정가의 적용에 따른 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 봉천역, 서울대입구역 등 이용 편리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 재래시장(봉천제일시장), 마트, 다이소, 병원, 관공서(청룡동 주민센터) 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 관악중학교가 북서측 인근에 위치하며, 봉천동 지역은 대학가와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 기타: 봉천동은 '자취의 성지'로 불릴 만큼 젊은 층의 유동 인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 강혜주 임차인의 보증금 250,000,000원이 인수될 가능성이 높으며, 이는 매수인의 총 실투자 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 불법 건축물(501호) 존재: 현황 501호가 401호의 위층 옥상 부분에 독립적으로 존재하는 불법 건축물로 확인되었습니다. 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 등재되지 않은 불법 건축물로서, 철거 등의 행정 조치 대상이 될 수 있습니다. 본건 감정가에는 501호 부분이 포함되지 않았습니다.

* 재매각 물건: 해당 물건은 이전에 매각이 유찰되었거나 취소된 이력이 있는 재매각 건으로, 매수 신청 시 특별한 주의가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 임차 보증금 250,000,000원과 불법 건축물(501호)의 존재는 매수인이 부담해야 할 잠재적 리스크가 매우 크다고 할 수 있습니다. 특히, 강혜주 임차인의 보증금 인수 부담은 매수인의 총 실투자 비용을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 재매각 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역, 서울대입구역 등 이용이 편리한 역세권에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 재래시장, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 임대 수요: 젊은 1인 가구가 많은 봉천동 지역 특성상, 임대 수요가 꾸준히 유지될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 412,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 강혜주의 보증금 250,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 지출액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 또한, 불법 건축물 존재 및 재매각 이력 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 물건(비쥬타운B, 26.98㎡, 2016년식)이 2026년 7월 283,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 412,000,000원은 상대적으로 높게 느껴질 수 있습니다.

따라서, 인수될 임차 보증금 250,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원으로 가정할 경우, 입찰가는 50,000,000원 ~ 100,000,000원 범위가 될 수 있습니다. 그러나 경매 특성상 최저매각가격(감정가 412,000,000원) 이하로 입찰하는 것은 쉽지 않으며, 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액이 시장 가치와 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

본건의 경우, 높은 인수 보증금으로 인해 실질적인 매수인의 총 지출액이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서, 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장하며, 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 시장 조사를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.