나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6551 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가)-(라)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6551 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 3층 302호

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 (추정)

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 277,000,000원

토지면적: 22.12㎡ (약 6.7평)

토지지분: 22.1229㎡ (약 6.7평)

건물면적: 50.99㎡ (약 15.4평)

2.4. 특이사항

채권자: 수OOO

경매구분: 부동산 임의경매

주요 내용: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보, 유동화물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "관악중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 432,000,000원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을2)

- 보증금: 180,000,000원

- 전입일자: 2021년 12월 10일

- 확정일자: 2021년 11월 4일

- 비고: 대항력 있음, 인수 대상

4.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 근저당권: 수협은행 (을1)

* 가압류: 서울축산업협동조합 (갑3)

* 가압류: 박준성 (갑5)

* 압류: 관악세무서장 (갑6)

* 가압류: 이영균 (갑7)

* 임의경매: 수협은행 (갑4)

(갑2. 공유자전원지분전부이전(매매)은 말소기준권리보다 선순위이나, 임의경매 개시결정(갑4)에 의해 소멸될 것으로 보입니다. 정확한 말소 여부는 등기사항전부증명서를 통해 최종 확인 필요합니다.)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤진수

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 12월 10일

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 12월 10일

- 확정일자: 2021년 11월 4일

- 대항력: 있음

- 비고: 위 4.2.항목과 같이 인수되는 임차인입니다.

4.5. 총 인수 보증금

총 인수 보증금은 180,000,000원 (한국토지주택공사) + 0원 (윤진수) = 180,000,000원 입니다.

4.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 980,689,310원 입니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 일대는 주거지역으로서, 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다.

"관악중학교" 인근이라는 점은 교육 환경 측면에서 긍정적일 수 있으나, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획상 용적률 및 개발 밀도에 대한 제한이 있습니다.

주변 상권은 주거지 특성상 일상생활을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

지하철역과의 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며 차량 접근성도 양호합니다.

6.2. 편의시설

주거 밀집 지역이므로 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 병원 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 상세 내용은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 교육환경

"관악중학교"가 인근에 위치해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인의 존재: 한국토지주택공사의 보증금 1억 8천만원이 낙찰자에게 인수되므로, 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 보증금 미상의 대항력 있는 임차인: 임차인 윤진수의 보증금 0원, 차임 0원 표기는 실제와 다를 수 있으며, 법적 분쟁 소지 또는 숨겨진 인수 부담이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 사례로, 권리관계의 복잡성, 이전 입찰 과정에서의 문제점, 혹은 시장의 낮은 관심도 등을 고려해야 합니다.

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높은 금액이 필요하므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 민감한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 법규 검토 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 다세대주택으로, 2002년경 준공된 것으로 추정됩니다.

주요 특징은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 1.8억원 인수)과 보증금 미상 임차인(윤진수, 대항력 있음)의 존재입니다. 또한, 재매각 물건이며 보증금 20%라는 특별매각조건이 적용되어 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 2.77억원 대비 인수되는 보증금 1.8억원을 포함하면 실질 인수 가격은 4.57억원부터 시작합니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 시장 가치보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구라는 지역적 이점과 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력.

* 시세 차익: 감정가와 인수되는 임차 보증금을 고려하여, 시장 시세 대비 저평가된 경우 입찰을 통해 시세 차익 확보 가능.

* 토지 지분 확보: 건물뿐만 아니라 토지 지분도 일괄 매각되므로, 향후 재건축 또는 개발 시 유리할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 277,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 180,000,000원입니다.

따라서 낙찰가가 감정가로 결정될 경우, 총 취득 비용은 277,000,000원 + 180,000,000원 = 457,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 연식의 주택은 제곱미터당 약 900만원 ~ 1,100만원 수준의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

건물 면적 50.99㎡를 기준으로 할 때, 시장 시세는 대략 458,900,000원 ~ 560,890,000원 범위로 예상됩니다.

재매각 물건이며, 특별매각조건(보증금 20%) 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 입찰 경쟁은 제한적일 수 있습니다.

하지만 인수되는 임차 보증금을 고려했을 때, 낙찰가가 시세 범위를 넘어서지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

이는 총 취득 비용으로 환산 시 약 480,000,000원 ~ 520,000,000원 수준입니다.

권리관계 최종 확인, 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.