나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6551 [2] 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가)-(라)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2023타경6551 (2) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6551 (2)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 3층 301호

* 건물명: 에스베네스트

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2002년 10월 12일

* 감정가: 259,000,000원

* 토지 면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

* 건물 면적: 45.13㎡ (약 13.65평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 수OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다. 제반 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역에 해당하여 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 432,000,000원)입니다. 이보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 백상문 (보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-28, 확정일자 2021-12-22, 배당신고일자 2024-03-18)

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인 백 이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 이는 낙찰가의 상당한 부분을 차지하게 됩니다.

* 말소되는 권리:

소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 가압류, 압류 등 현재 등기부상 기재된 대부분의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 800,689,310원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보들을 바탕으로 분석한 결과, 본 물건(에스베네스트, 2002년식, 45.13㎡)과 유사한 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

- 서울 관악구 봉천동 41-7번지, 성진리치빌6차 (2022년식, 39.75㎡)는 540,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 40,000,000원)

- 서울 관악구 봉천동 100-84번지, 비쥬타운B (2016년식, 26.98㎡)는 283,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 20,700,000원)

- 본 물건은 2002년식으로 두 매물 사이에 연식 차이가 있으며, 전용면적 45.13㎡(약 13.65평)을 고려할 때, 평당 약 25,000,000원 ~ 35,000,000원 수준으로 예상됩니다.

- 따라서, 본 물건의 시세는 약 330,000,000원 ~ 470,000,000원 범위로 추정됩니다. (단, 이는 추정치이며, 실제 거래 사례와는 다를 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

"관악중학교"를 비롯한 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인 백 이 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충 가능성이 있으므로, 명도 시 추가적인 협상 또는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건:

본 물건은 재매각으로 진행되고 있어, 최초 감정가 대비 가격 조정이 이루어졌을 가능성이 높습니다. 유찰 사유에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 특수 물건:

공동담보, 유동화 물건으로 분류되어 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 이로 인한 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 일부 용도 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 재매각 및 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 특수성을 지니고 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 권리 분석에서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 중요한 변수로 작용할 것입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 사실이라면 명도 부담은 줄어들 수 있으나, 이에 대한 철저한 검증이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재매각을 통한 시세 대비 저가 매수 기회:

본 물건은 재매각 대상이므로, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 서울 관악구의 안정적인 주거 수요:

안정적인 주거 수요를 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (인수 보증금 문제 해결 시) 명도 리스크 감소:

임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 비교적 깔끔한 명도가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 259,000,000원

* 주변 시세 추정: 약 330,000,000원 ~ 470,000,000원

* 대항력있는 임차인 보증금: 200,000,000원 (인수 여부 불확실)

* 권리 분석상, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차인의 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높다고 가정합니다.

* 재매각, 공동담보, 유동화물건 등 특수성을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 보수적인 접근을 위해, 감정가 부근을 중심으로 입찰가를 산정합니다.

* 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다. (최저매각가격이 감정가와 동일하다면, 보증금은 51,800,000원)

* 예상 입찰가: 260,000,000원

(입찰가는 본 분석 결과를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.