나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6551 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가)-(라)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6551 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 2층201호

건물명: 에스베네스트

용도: 다세대주택

감정가: 239,000,000원

토지면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.849599999999995㎡ (약 6.31평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

건축 연도: 2002년

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층

총 건물 면적: 488.81㎡

대지 면적: 155㎡

건축 면적: 108.4㎡

2. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 기타 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(432,000,000원)입니다.

상기 근저당권을 포함한 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 6월 9일

* 확정일자: 2017년 5월 2일

* 배당신고일자: 2024년 3월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: -

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전부 변제될 것으로 예상되거나, 매수인이 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 상황에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

총 등기부채권액은 약 800,689,310원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대 및 다가구주택이 주를 이루는 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 학교(관악중학교)가 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 주거지로서 기본적인 생활 여건을 갖추고 있습니다.

특별한 상업 시설 밀집 지역은 아니며, 주거 환경에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 출입이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내로의 이동이 가능합니다.

편의시설: 주거 지역 특성상 생활 편의 시설은 도보 거리에 위치할 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

교육시설: 관악중학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규제 확인이 필요합니다.

주변 시설: 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 물건지 주변은 통상적인 주거 지역으로 묘사됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 0원이라도 배당 상황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되거나 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 건물 신축 또는 증축 시 관련 규제 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 특징입니다.

감정가는 2억 3,900만 원으로 책정되었으나, 주변 시세를 고려할 때 재평가 여지가 있습니다.

임차인의 보증금 인수 여부가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자 부담이 적을 것으로 예상되나, 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

복잡한 권리 관계와 재매각 이력 등으로 인해 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

신축 빌라(2022년식, 39.75㎡)가 5억 4,000만 원, 비교적 신축에 가까운 빌라(2016년식, 26.98㎡)가 2억 8,300만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(2002년식, 39.90㎡)의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건(39.90㎡, 2002년식)의 현재 시장 시세는 약 2억 7천만 원에서 3억 1천만 원 수준으로 추정됩니다.

이는 2016년식 26.98㎡ 빌라가 2억 8,300만 원에 거래된 점과, 2022년식 39.75㎡ 빌라가 5억 4,000만 원에 거래된 점을 감안한 보수적인 추정치입니다.

임차인 보증금 인수 금액이 0원이라는 전제하에, 권리 분석 및 배당표를 면밀히 검토한 후 다음과 같은 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최저 매각 가격인 2억 3,900만 원에서 시작하여, 시장 시세 및 향후 시세 상승 가능성, 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 판단하여 2억 7,000만 원에서 2억 9,000만 원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 재매각 이력과 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여, 낙찰 후 예상되는 추가 비용이나 절차를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격(239,000,000원)의 20%인 47,800,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.