나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123828 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 서울지하철2호선과 6호선이 교차하는 ""신당역"" 북서측 인근에 위치하는 업무시설(도시형생활주택) 통칭 ""엘바움""으로 주변환경은 동대문역사문화공원, 상업시설, 아파트, 다세대주택, 공공시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 업무시설(도시형생활주택) 10층 중 7층 703호로서 복충구조로 이루어져 있는 바
외벽 : 하부는 치장벽돌이고 상부는 판넬 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전 및 화재경보기, 도시가스난방설비, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 등고평탄하며 업무시설 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24),
서울도심(4대문안)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123828 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-73, 7층 703호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 278,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

전체 실사용면적 (복층 포함): 24.72㎡ (약 7.48평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 지하철 2호선과 6호선 환승역인 신당역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 동대문역사문화공원, 다수의 상업시설, 아파트, 다세대주택, 공공시설, 학교 등이 혼재하여 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을1 근저당 (2023-06-14, 박기석, 28,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당 (을1, 2023-06-14)

* 강제경매 (갑7, 2024-11-26, 주택도시보증공사)

* 압류 (2024-12-05, 국민건강보험공단)

매수인 인수 권리:

* 주택임차권 (을2, 2024-04-02, 박현, 230,000,000원): 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 대항력: 있음

* 선순위 임차권: 해당

권리분석 요약:

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 230,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요 사항입니다.

4. 상권분석

본건은 신당역 역세권에 위치하며, 동대문역사문화공원과 인접하여 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 쇼핑몰, 문화시설 등이 발달해 있어 상업적 가치가 높습니다.

도시형생활주택으로 업무시설 용도로도 활용될 수 있어, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

주변 교통망이 우수하여 서울 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)과 문화시설(동대문역사문화공원, 박물관 등)이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설로는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조로 10층 중 7층에 위치하며, 도시형생활주택으로 복층 구조를 이루고 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스 난방, 엘리베이터, 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차보증금 230,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 총 인수 금액이 예상치를 초과할 수 있습니다.

최근 매매 사례들의 가격 편차가 크게 나타나 시세 파악에 주의가 필요합니다. (예: 26.895㎡ 4.1억원, 31.955㎡ 2.8억원)

수색 및 정밀 조사를 통해 임차인의 정확한 배당 현황 및 예상 인수 금액을 파악하는 것이 필수적입니다.

현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 임차인의 거주 여부, 관리 상태 등을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신당역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

최근 건축된 신축급 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 2.3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다.

만약 임차 보증금의 상당 부분을 매수인이 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 시장 가격을 상회할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

권리관계 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 신당역 역세권, 동대문역사문화공원 인접 등 우수한 접근성과 풍부한 생활 편의시설.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 역세권 소형 주거 공간: 1인 가구 및 임대 수요가 꾸준한 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

최근 유사 면적의 매매 사례들을 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가 수준 혹은 그 이상으로 판단될 수 있습니다. (예: 28.605㎡ 3.54억원 사례 존재)

입찰 희망가는 인수 보증금 부담을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

임차인에게 배당되는 금액, 인수해야 하는 잔액 등을 종합적으로 고려하여 예상 총 매입 비용을 산출한 후, 시장 시세 대비 적정 마진을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 임차인의 배당 상황, 추가적인 현장 조사 결과 등을 면밀히 검토하신 후 결정하시는 것을 권장합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 면적(약 26.895㎡ ~ 31.955㎡) 다세대주택의 실거래가는 282,500,000원에서 410,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

특히, 2020년식 건물(다산미룸)의 경우 28.605㎡ 면적에 354,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건(2020년식, 24.72㎡)의 시장 가치 또한 3억원 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가 278,000,000원은 이러한 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보이나, 임차인 인수 보증금(230,000,000원)을 고려하면 실제 낙찰가율이 높아질 경우 총 매입 비용이 시장가를 초과할 위험이 있습니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 혐오시설(유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리장 등)에 대한 정보는 공개된 자료 검색 결과, 특이사항으로 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.