나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [21] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디217호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [21] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디217호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경100184
• 주소: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디217호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트)
• 감정가: 566,000,000원
• 최저가: 194,138,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디217호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 566,000,000원 | 최저가: 194,138,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 부산서부지원 2024타경100184 (21)이며, 소재지는 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디217호입니다. 본 물건은 근린생활시설(상가)로, 토지/건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 5억 6천 6백만 원(566,000,000원)으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 28.41제곱미터(약 8.59평)이며, 건물면적은 126.86제곱미터(약 38.37평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 3층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다. 급수, 배수, 위생, 화재탐지, 소화, 승강기, 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 이용 현황 및 특이사항

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현재 현황은 공실 상태입니다. 본 물건을 포함한 해당 동의 상가들은 모두 공실 상태인 것으로 조사되었습니다. 현재 소유자는 테OOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지역 및 환경

본건은 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대에 위치하며, 특히 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치한 핵심 법조타운 및 행정타운 상권입니다. 주변에는 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 공공기관과 대규모 아파트단지 및 각종 상업/업무시설이 밀집되어 있습니다. 이는 주중 고정 수요와 배후 주거 수요를 모두 갖춘 최상급 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다. 토지는 사다리형이며, 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 광역적인 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지의 용도지역은 중심상업지역으로, 신도시 내에서도 핵심적인 상업 활동이 허용되는 지역입니다. 이는 높은 용적률을 활용한 향후 개발 잠재력 및 토지 가치가 매우 높음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 매각 대상 및 공부와의 차이

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 법정지상권 등의 권리 리스크는 낮습니다. 감정평가서상 '공부와의 차이'는 없다고 명시되어 있어 기본적인 현황은 서류와 일치합니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대관계는 '미상'입니다. 낙찰자는 입찰 전 반드시 임차인 유무와 보증금/차임 등을 철저히 조사하여 명도 관련 리스크를 관리해야 합니다. 현황이 공실이므로 명도 부담은 적을 수 있으나, 만약 숨겨진 임차인이 있다면 복잡해질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 상권은 명지국제신도시 내 법원, 검찰청 등 공공기관이 밀집한 행정/법조타운 중심 상권입니다. 이러한 상권은 주중 업무 관련 유동인구가 고정적으로 발생하며, 배후 아파트 단지의 주거 수요까지 흡수하는 복합적인 성격을 가집니다.

4.2. 용도 및 MD 구성

공부상 용도는 일반음식점입니다. 주변의 법조 및 행정기관 종사자들을 대상으로 하는 식당, 카페, 전문 식음료점(F&B) 업종에 적합할 수 있습니다. 현재 공실 상태인 점을 고려하여, 입찰 후 상권 특성에 맞는 업종(MD)을 재구성하는 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

명지국제신도시는 계획적으로 조성된 신도시로서, 주거 환경이 쾌적하며 각종 상업 및 업무시설 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근 법조타운의 이용이 용이한 점은 해당 상가의 잠재 고객층의 특성을 규정짓습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 장기간 공실 상태라는 점입니다. 신도시 상가 특성상 초기에 공실이 발생하는 경우가 있으나, 감정시점까지도 공실인 점은 투자금 회수 시점까지 시간이 걸릴 수 있음을 의미합니다.

6.2. 용도 변경 리스크

현재 용도는 일반음식점이나, 낙찰자가 다른 용도로 사용하고자 할 경우 용도 변경 가능성과 비용을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황 파악이 필수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시의 중심상업지역 내 법조 및 행정타운 중심에 위치한 상가로, 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 6천 6백만 원으로, 우수한 입지를 고려하면 잠재적 가치는 높습니다. 현재 공실 상태는 리스크이나, 이는 낙찰자에게 권리 관계가 깨끗한 상태로 입점 업종을 선택할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

법원, 검찰청 등 고정 수요층을 배후에 둔 중심상업지역 상가로, 개발 잠재력과 지가 상승 기대감이 높습니다.

8.2. 우수한 접근성

왕복 6차선/4차선 도로에 접하고 있어 광역 수요층 확보에 유리하며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

8.3. 투자 기회

경매를 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있다면, 향후 적절한 임차인을 확보하여 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계