나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [23] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층디316호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [23] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층디316호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 3층디316호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 517,000,000원 | 최저가: 177,331,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경100184 (23)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 강서구 명지동 3599-3, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층 디316호로, 용도는 근린생활시설(상가)입니다.

최초 감정가는 517,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

본 건의 전용 건물면적은 126.86㎡ (약 38.37평)이며, 대지권(토지) 면적은 28.41㎡ (약 8.59평)입니다.

집합건축물대장상의 용도는 '일반음식점'으로 기재되어 있으나, 현재 현황은 공실 상태입니다.

1.3. 현황 및 구조

본 물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감 상태입니다.

급수, 배수, 위생, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 냉난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지는 사다리형이며, 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용 중입니다.

2. 입지 분석 및 상권 정보

2.1. 입지 조건

본 건은 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대에 위치하며, 특히 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 자리 잡고 있어 '법조타운' 프리미엄을 기대할 수 있는 핵심 입지입니다. 주변에는 법원, 검찰청, 세무서 등 공공기관과 대규모 아파트 단지 및 각종 상업/업무시설이 밀집해 있습니다.

도로는 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난하며, 추후 하단-녹산선 및 강서선 등 지하철 개통이 예정되어 있어 더블 역세권으로의 발전 잠재력을 가지고 있습니다.

용도지역은 상업시설 중 최고 등급인 '중심상업지역'으로, 높은 용적률과 다양한 업종 유치가 가능합니다.

2.2. 상권 분석

본 상가는 주상복합단지(아파트 431세대, 오피스텔 432실 입주) 내 상업시설로, 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다.

가장 큰 장점은 법조타운(서부지방법원, 서부지방검찰청)과 인접하여 법무사, 변호사 사무실 등 법률 관련 업종의 고정 수요를 기대할 수 있다는 점입니다. 이는 연제구 법조타운 사례에서 보듯이 상가 시세 상승의 중요한 동력이 될 수 있습니다.

명지국제신도시의 핵심 상권으로 성장 잠재력이 높으며, 주변 아파트 단지 입주자 및 법원, 검찰청 이용 외부 수요까지 흡수할 수 있는 보행 동선상에 위치한 입지적 우위를 갖습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

주변에는 스타필드 시티 명지가 가까이 위치해 있어 쇼핑/문화 시설 이용이 편리합니다.

또한, 인근에 서울을 제외한 유일의 국회도서관이 자리하고 있으며, 향후 대규모 공원 조성 계획이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

검색 결과, 소재지 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 경매 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 구분

본 건은 '부동산 임의경매' 사건으로, 채권자 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행되는 물건입니다.

매각은 토지/건물 일괄 매각 방식이므로, 낙찰자는 토지 지분과 건물 전체를 취득하게 됩니다. 권리 관계는 매우 깨끗한 것으로 추정됩니다.

3.2. 임대차 관계

현재 감정평가서상 '임대관계 미상'이며, '현황은 공실 상태'입니다.

이는 낙찰자가 명도에 대한 리스크를 안고 가는 동시에, 권리관계가 복잡한 임차인이 없을 가능성을 시사합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

주의사항 및 특이사항으로 '집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태'임을 명시하고 있습니다.

또한, 과거 이 상가와 관련하여 일부 수분양자들이 부실 시공, 낮은 천정 높이, 빼곡한 기둥, 배기 시설 미비 등으로 인해 상가로서의 기능에 어려움을 주장하며 '사기 분양' 논란과 소송이 발생했던 이력이 검색됩니다.

특히, 일반음식점 용도로 계약한 경우에도 환기 시설 문제로 인해 영업의 어려움이나 아파트 입주민과의 분쟁 가능성이 제기된 바 있습니다.

이러한 구조적/설비적 문제와 과거의 분쟁 이력은 상가가 장기간 공실인 주된 원인일 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 천정 높이, 기둥 위치, 배기 덕트 등의 현황을 **반드시** 확인하고, 희망 업종에 따른 용도변경 및 시설 투자 비용을 정확히 산출해야 하는 **매우 중요한 리스크**입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시 중심상업지역 내 법조타운 프리미엄을 누릴 수 있는 최상급 입지에 위치한 근린생활시설입니다.

배후에는 대규모 아파트 및 오피스텔 입주 세대를 갖추고 있으며, 공공기관 밀집으로 인한 고정 수요층이 두터워 상권 활성화 잠재력은 매우 높습니다.

다만, 현재 장기간 공실 상태이며, 과거 상가 기능성(환기, 천정 높이, 기둥)에 대한 하자 및 분쟁 이력이 존재한다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 저렴하게 낙찰받아 해당 리스크를 극복하고 활성화 시킬 수 있는 명확한 투자 전략이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산지방법원 서부지원 및 검찰청 인접한 핵심 법조타운 상권의 중심지입니다.

풍부한 배후 수요: 주상복합단지(약 863세대) 고정 수요 및 주변 대규모 아파트 단지 수요를 흡수합니다.

우수한 교통 접근성: 중심상업지역 내 4차선 및 6차선 광대로에 접하고, 향후 더블 역세권 개발 호재가 있습니다.

저가 매수 기회: 감정가 대비 유찰을 통한 저가 매수로 상가 기능 문제 해결 및 인테리어 비용을 확보한다면 높은 시세 차익과 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

핵심 업종 추천: 일반 음식점 용도로의 활용은 리스크가 크므로, 법무, 회계, 세무 등 법조타운 관련 사무실 혹은 의료(병/의원), 학원 등 시설적 리스크가 적은 전문 업종으로의 용도 전환을 적극적으로 고려해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계